签订合同后卖方违约 定金、违约金与赔偿损失如何选择适用

案例简介：房东以妻子不同意为由拒绝交房，要求涨价

买受方吴某与房东方某签署了《房地产买卖协议》，转让购买上海一套房屋，总价为330万元，支付了定金8万元，协议约定60天内签署《上海市房地产买卖合同》。事后，房东方某以其妻子不同意出售为由拒绝签署买卖合同，认为协议无效，同意退还定金。于是，吴某起诉到闸北法院要求退还定金8万元，并要求赔偿损失80万元。法院追加了中介公司为第三人，第三人陈述出售方增加要求加价60万元。

法院判决：买卖合同合法有效，卖房人支付赔偿金

经审理查明，双方签订的房屋交易是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，卖房人妻子在签订协议时在场，并未提出异议，因此，被告辩称的妻子不同意的说法，本院不予支持。法院判决方某向吴某返还定金8万元，给付原告吴某补偿款30万元。

律师说法：定金不足以弥补损失时，买房人可要求补偿差价

出售方无故违反购房协议，理应承担定金责任，若定金不能弥补损失，买受方可以主张另外的损失（主要是房价上涨的损失），错失了以同等价格购买房屋的机会。根据最高法院的司法解释规定：买卖合同约定的定金不足以弥补违约造成的损失，守约方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于违约造成的损失。

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