购房合同解除条件详解：协商一致是否需支付违约金？

案例简介：协商解除购房合同，被告拒绝退还费用
2014年10月15日，原告与被告通过上海太平洋房屋服务有限公司（以下简称“中介公司”）的介绍，签订了关于上海市徐汇区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》。《补偿协议》第七条明确约定：“若在2014年10月22日之前乙方无法按银行首套购房贷款政策办理银行贷款，则甲乙双方协商解决，协商不成的，甲乙双方解除本买卖合同，双方互不承担违约责任，甲方已收取乙方的房款全部退还乙方。”

原告已于2014年10月26日前通过电话或书面形式告知被告，其在2014年10月22日前未能按银行首套购房贷款政策办理贷款，并据此要求解除合同并退还已支付的房款5万元。然而，被告多次未予回应，也未退还该款项。被告辩称，原告在合同签订后未能按时支付房款，构成违约，因此不同意退还房款。

法院判决：合同解除条件成就，被告应退还房款
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》及《授权书》均为双方真实意思表示，内容合法有效，双方应依约履行。根据《补偿协议》第七条的约定，若原告在2014年10月22日前无法按银行首套购房贷款政策办理贷款，双方可协商解除合同，协商不成则解除合同，且被告应退还已收取的房款。原告于2014年10月26日通过《告知函》正式通知被告其未能在约定时间内办理贷款，要求解除合同，因此合同解除条件已成就。

据此，本院确认双方签订的房屋买卖合同已于2014年10月26日解除，原告的解除合同请求予以支持。同时，原告要求被告返还已支付的5万元房款，本院亦予以支持。

律师说法：协商解除合同需依据约定处理违约金
购房合同在以下情况下可解除：
1. 开发商未能按期交房；
2. 开发商将已售房屋私自抵押；
3. 一房二卖；
4. 隐瞒房屋真实情况构成欺诈；
5. 房屋质量或主体结构存在严重缺陷；
6. 开发商迟延履行主要义务；
7. 合同中对购房人退房有明确约定；
8. 双方协商一致解除合同。

在上述案例中，双方协商一致解除合同，但对是否需支付违约金存在争议。此时应依据合同附属协议的具体约定处理，若无明确约定，则应按照交易习惯进行处理。

购房过程中，为避免纠纷，建议在合同中对退房条件、违约责任等事项作出明确约定。如遇争议，可咨询专业房产律师以获得更准确的法律指导。

徐红英律师：13818076833
http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=1581c3b2-3d15-4fd2-aef4-a75a008f3fd1&KeyWord=房屋买卖