女子买二手房遇房主毁约 索要18万”涨价损”

案例简介：女子买二手房遇房主毁约

去年下半年，29岁的赵女士决定在郑州“落户”，经过中介公司的斡旋，最终确定购买惠济区长柳路上的一套房屋，总面积90.94 ，总价款93万元。

买卖双方及中介公司于2016年7月8日签订房屋买卖合同，约定赵女士购买吴女士名下房产一套，付款方式为按揭贷款，赵女士要于立契当天付清首付款，并且在合同签订之日起80个工作日内，带相关证件到房屋管理部门立契办理房产过户及相关手续。合同签订当日，赵女士向房主支付定金17700元，向中介公司支付佣金12300元，随后又向郑州市一家金融服务有限公司支付银行贷款费用13470元。

然而，一连串费用掏下来，房主却反悔了。一个月后，房主单方提出解约，拒绝履行合同，且拒绝向赵女士做任何赔偿。于是，赵女士将房主告上惠济区法院。房价噌噌涨，损失谁来赔？为此，赵女士要求解约，同时要求房主赔偿相关已支付费用，并赔偿房屋差价损失18万元。

法院判决：解除合同，合理补偿赵女士损失

惠济区法院审理认为：合同签订后，原告已依约履行了支付购房定金、佣金的义务，被告拒绝配合原告办理银行面签贷款合同及过户手续，已构成违约，应当承担违约责任。

目前，原告要求解除合同，被告亦同意解除合同，故原告主张解除合同的请求，法院予以支持。“差价损失”诉求法院会支持吗？对此，法院认为，原、被告签订合同后至交易过程中，房屋价格已明显上涨，涉案房屋在被告违约行为发生时的价格与双方约定的原价格之差额，应为原告享有的合同履行后可以获得的利益，现因被告的违约行为导致原告无法实现合同目的，故该可得利益应予赔偿，对该损失的合理部分，法院予以支持，依据相关情况，对该项损失酌定7万元为宜。

律师说法：违约行为应适当补偿损失

售房协议一般会约定“定金”，甚至是“违约金”，但由于卖家经不起价格上涨诱惑而撕毁合约的情况仍然频频发生，此时，在房屋尚未转售也没有过户时，买家可以在定金索赔、违约金索赔或者要求继续履行合同(交房)之间择一维权。

如果涉案房屋已被“一房二卖”，也就是已经被转售他人且已办理过户，那么依照《物权法》对善意第三人(最终买家)的交易保护，前手买家是无法起诉要求继续履行合同的，并且“合同标的”早已被转手，新的买家已经开始享受《物权法》保护了，前手买家只能在定金索赔、违约金索赔、赔偿实际损失之间择一维权。

从实际案例看，在房价上涨快时，买家诉请赔偿实际损失居多，也更有利，理由是实际损失一般会高于定金或合同违约金(中介三方协议一般约定违约金仅为10%、15%、20%)。之所以支持赔偿“实际损失”，法律依据是买家已经错失了“购房机遇”，付出了“缔约机会成本”，或者说买家已经产生了“预期利益损失”。

以上就是对“遭遇买家毁约如何处理”问题的解答，如果您还有不懂的地方，欢迎来电咨询房产专业律师。