逾期交房近一年 业主获赔12.85万元 违约金争议案例解析

案例简介：
程先生于2015年2月16日与某地产公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买了该公司在密云开发的某楼盘住宅。根据合同约定，开发商应于2015年12月31日将房屋交付使用，但实际交房日期为2016年11月4日，逾期达308天。程先生认为，根据合同约定，若逾期交房超过90日，他有权要求退房并追究开发商的违约责任，或要求继续履行合同，并按日万分之二的标准主张违约金。然而，开发商至今未支付违约金，故程先生向法院提起诉讼，要求开发商赔偿逾期交房违约金15.34万元。

法院判决：
法院认定，开发商存在逾期交房行为，构成违约，应承担相应责任。虽然合同中约定因施工民扰可据实延期，该条款为双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，体现了合同法中的意思自治原则，具有法律效力。但法院认为，施工民扰的天数应由其根据案件事实和证据进行合理认定，故酌情扣除50天。最终，法院判决开发商向程先生支付逾期交房违约金12.85万元。

律师说法：
根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第七条和第九条，工程竣工验收合格后，建设单位应及时提交竣工验收报告，并在15日内向相关部门备案。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款规定，房地产开发项目竣工并验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位应组织相关单位进行竣工验收，验收合格后方可交付使用。

因此，开发商必须在工程验收合格后，依法履行相关程序，方可合法交付房屋。若未按期交房，即使存在施工民扰等特殊情况，也应依法承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，若违约金约定过高，法院可根据实际情况予以适当调整，通常以违约金超过实际损失的30%为标准进行减少。本案中，法院综合考虑实际情况，对违约金进行了合理调整。