逾期交房近一年业主起诉，法院判决违约金12.85万元

案例简介：
程先生于2015年2月16日与某地产公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买了该公司在密云开发的一处住宅楼盘。根据合同约定，地产公司应于2015年12月31日将房屋交付程先生，但实际交房日期为2016年11月4日，逾期达308天。程先生认为，根据合同约定，若逾期交房超过90日，业主有权要求退房并追究违约责任，或继续履行合同并要求按日万分之二的标准支付违约金。然而，地产公司至今未支付违约金，故程先生向法院提起诉讼，要求支付逾期交房违约金共计15.34万元。

在庭审中，被告对程先生主张的合同签订情况、房屋交付时间、实际交付日期、逾期天数以及房款支付等事实均予以认可。但其辩称，逾期交房是由于施工过程中遭遇民扰，导致工程受阻，因此依据合同约定，可以据实延期。被告主张施工民扰导致的延期天数为140天，因此实际违约天数应为168天。

法院审理：
密云法院认定，双方签订的《北京市商品房预售合同》及其补充协议合法有效，地产公司逾期交房的行为已构成违约，应依法承担相应违约责任。针对违约金的计算问题，法院指出，合同中关于“因施工民扰等特殊原因可据实延期”的约定，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，体现了合同法中的意思自治原则，对双方具有约束力。因此，法院采纳了被告关于扣除施工民扰天数的抗辩意见，但根据案件证据和实际情况，法院酌情认定施工民扰的天数为50天。最终判决地产公司向程先生支付逾期交房违约金12.85万元。

律师说法：
在房地产交易中，业主如何维护自身权益至关重要。部分开发商存在行为不规范的问题，例如因手续不全无法办理房产证，如未取得土地使用证、未缴齐土地出让金、未完成竣工备案或未达到整体规划的配套设施要求，导致无法通过综合验收；有的开发商为追求经济利益，故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实；还有的开发商认为合同中未明确约定延期责任，拒绝赔偿，或因赔偿金额过高而无力承担。此外，部分中介机构的虚假宣传也加剧了纠纷，个别中介为提升销售业绩，通过夸大或不实的广告信息误导购房者，甚至做出虚假承诺，涉嫌欺诈。

由于房地产交易量大，但市场供需不平衡，许多购房者在交易中缺乏理性判断，未核实开发商是否具备商品房预售许可证明即签订合同，为后续纠纷埋下隐患。部分业主因落户、入学或投资转售等需求迫切，急需房产证，而开发商迟迟未能办理，最终不得不通过法律途径维权。

因此，建议业主在签订购房合同时，务必核实开发商是否具备合法的预售许可，确保交易安全。如遇开发商违约或纠纷，应积极收集证据，必要时寻求专业律师的帮助，以便更好地维护自身合法权益。对于司法实践中可能引发的纠纷，若需通过诉讼解决，建议提前咨询专业律师，以减少不必要的法律风险和程序障碍。