为贷款额度虚高房价60万，两份合同效力如何认定？

案情简介：去年5月，杨先生看中了浦东一处房屋，房屋总价为380万元，但挂牌时存在抵押，抵押债务为90万元。由于上家张先生需先注销抵押才能办理过户手续，双方协商将首付款提高至132万元，以确保交易顺利进行。为此，杨先生希望增加贷款额度，双方将合同价款约定为440万元，并约定张先生在收到贷款后另行返还杨先生60万元，但实际成交价仍为380万元。杨先生依约支付了首付款132万元，但张先生在收到全部440万元后，仅返还了40万元，剩余20万元未支付。此外，张先生一家的户口也未按约定迁出。张先生辩称，原本约定返还60万元，后因房价上涨，双方口头协商改为返还40万元，其中20万元作为补偿。他同时表示，因杨先生逾期付款，导致其无法继续购房，户口未能及时迁出并非其过错。

法院审理：法院查明，原、被告签订的房屋买卖合同及补充条款中，双方对两份合同的签订原因及真实交易价格均作出说明，确认房屋的实际交易价格为380万元。张先生在房屋交付后已如约返还杨先生40万元，尚余20万元未支付，应依法返还。对于其主张双方口头变更退款金额为40万元的说法，因无有效证据支持，法院未予采纳。此外，张先生一家未按约定迁出户口，已构成违约。法院综合考虑合同履行情况、被告过错程度及违约给杨先生造成的损失，酌情判决张先生一家支付逾期迁出户口的违约金2.4万元。

律师说法：关于两份合同的效力认定，合同成立是指当事人就特定事项达成合意，只要双方意思表示一致，合同即成立。合同生效则是指依法成立的合同在当事人之间产生法律约束力，受法律保护。本案表面上涉及两份合同，但关键在于合同条款的不一致如何处理。根据《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同自成立时生效。同时，《物权法》第十五条规定，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除非法律另有规定或合同另有约定，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。因此，原、被告签订的第一份合同依法成立并生效，对双方具有法律约束力。司法实践中应注重保护交易安全，确保合同的合法有效。如遇到类似纠纷，建议当事人提前咨询专业律师，以便更好地维护自身权益，避免不必要的法律风险。