买卖房屋未过户，合同是否有效？法院判决明确解析

案情简介：房屋买卖未过户，合同是否有效？

2014年10月1日，刘江与韩涛签订了一份为期3年的房屋租赁合同，由韩涛承租该房屋。11月初，刘江因急需用钱，决定将该房屋出售，韩涛表示愿意购买，双方随后签订了一份书面协议，约定房屋售价为18万元，房款应在年底前付清。之后，韩涛依约支付了18万元房款，但双方并未办理房屋过户手续。

今年2月，该市将该房屋所在地段划为开发区，房价上涨至约31万元。刘江因此要求韩涛再支付13万元差价，韩涛拒绝。刘江认为，由于未办理过户手续，房屋买卖行为尚未成立或无效，遂向法院提起诉讼，要求韩涛返还房屋。

法院判决：房屋买卖合同有效

法院经审理认为，刘江与韩涛在达成合意后，已就房屋买卖的主要条款，如价格、付款时间等达成一致，因此该房屋买卖合同依法成立。根据《合同法》第四十四条第二款的规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”对于房屋买卖而言，《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”但该法并未将办理权属登记作为买卖合同生效的条件。

因此，根据《合同法》的相关规定，房屋买卖合同在成立时即生效，未办理过户登记并不影响合同的效力。法院认定，刘江与韩涛之间的买卖合同合法有效，对双方具有约束力。

律师说法：合同不以权属登记为生效要件

从上述法律规定可以看出，办理权属登记并非房屋买卖合同生效的必要条件。《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释》（一）第九条进一步明确：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理相关手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记后合同才生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

据此，本案中刘江与韩涛签订的房屋买卖合同自成立时起即已生效，虽然尚未办理过户登记，但合同本身仍然有效，具有法律约束力。因此，刘江要求韩涛返还房屋的诉讼请求，法院不予支持。

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