房屋买卖合同违约金过高可申请调整，法院判决支持合理赔偿

案情简介：2011年9月1日及2013年8月14日，某银行与刘某分别签订了两份房屋买卖合同，购买位于大安市安广镇社会主义新农村小区的1号楼14号门市和13号门市，共计支付购房款185万元。后因刘某未能按期交房，已返还购房款84.84万元，尚余100.16万元未返还。现某银行认为，虽然合同有效，但刘某无法履行交房义务，导致合同目的无法实现，构成根本违约，故请求刘某返还购房款、支付利息及承担违约责任。

诉讼请求：某银行请求刘某立即返还购房款100.16万元，并按约定的贷款利率10.387‰支付利息676,235.25元（截至2017年1月），同时支付违约金24.304万元（即10万元加上286,080元的50%）。

法院判决：一、刘某应于本判决生效后十五日内返还某银行购房款100.16万元；二、刘某应于本判决生效后十五日内向某银行支付违约金404,592元。

法院认为：本案为买卖合同纠纷。某银行与刘某于2011年9月1日签订的购买434.22平方米门市的合同，以及2013年8月14日签订的购买47.68平方米门市的协议，均系双方在平等自愿基础上达成，具有法律效力。某银行已按约支付购房款的80%，即185万元。由于刘某未能按期交付房屋，导致合同目的无法实现，已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，某银行有权要求刘某返还已支付的购房款，并承担相应的违约责任。

律师说法：关于违约金的调整问题。就2013年8月14日签订的房屋买卖协议，某银行依据协议第五条“甲方刘某不能按期交付房屋或不能按期提供房屋验收合格证明，甲方向乙方按购房款50%承担违约责任”的约定，主张刘某应支付286,080元的50%即24.304万元作为违约金。刘某则认为该违约金过高，请求法院参照2013年12月1日签订的补充协议中约定的20%违约金标准进行调整。

鉴于本案涉及的两份合同主体一致，标的物位置相邻，买卖行为具有连续性，法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条的相关规定，综合考虑合同履行情况、当事人过错及实际损失等因素，认为刘某承担房屋总价款20%的违约金，即57,216元，更为合理。因此，法院最终判决刘某应向某银行支付违约金404,592元。

综上所述，本案中违约金虽有约定，但法院根据实际情况进行了适当调整，体现了公平与诚实信用原则。在房产买卖过程中，涉及金额较大，产权是否清晰、是否存在抵押、户口迁移等问题均需在合同中明确约定。建议在遇到房产相关法律问题时，及时咨询专业律师，以保障自身合法权益。如需进一步法律咨询，可联系专业房产律师魏国鹏，魏律师将为您提供专业、细致的法律服务。