房屋买卖不成 违约金过高可以调整

案情简介：房屋买卖不成

2011年9月1日和2013年8月14日，某行向刘某购买了位于大安市安广镇社会主义新农村小区的1号楼14号门市和13号门市，并向刘某交付购房款185万元。后因刘某不能按期交房，向某行返还了购房款84.84万元。现我公司与刘某签订的房屋买卖合同虽然有效，但刘某已经履行不能，导致合同目的无法实现，故我公司请求刘某返还购房款，并承担违约责任及我公司的损失。提出诉讼请求：请求刘某立即返还购房款100.16万元，并按约定的贷款利率10.387‰支付利息676，235.25元（至2017年1月），同时给付违约金24.304万元（10万+28.608.00元×50%=24.304万）

法院判决：一、刘某于本判决生效后十五日内返还某公司购房款100.16万元；

刘某于本判决生效后十五日内向某公司支付违约金404，592.00元。

本院认为，本案是一起买卖合同纠纷，某银行与刘某于2011年9月1日签订了购买434.22m²门市的房屋买卖合同，又于2013年8月14日签订了购买47.68m²门市的房屋买卖协议，并按合同约定向刘某交付了80%（185万元）购房款。以上两份合同均系双方在平等自愿基础上签订的，系合法有效的合同，双方应按约定履行合同义务。现因刘某无法交付合同中约定的房屋，导致合同目的无法实现，其已构成根本违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；……”的规定，某银行有权要求刘某返还已经交付的购房款100.16万元（刘某收取某银行185万元，现已返还84.84万元，剩余100.16万元未返还），并有权要求刘某按照合同约定承担违约责任。

律师说法：违约金过高可以调整

就购买47.68m²门市房屋，双方于2013年8月14日签订了房屋买卖协议书。某银行依据该协议第5项：“甲方刘某不能按期交付房屋或不能按期提供房屋验收合格证明，甲方向乙方按购房款50%承担违约责任。”的约定，要求刘某按购房款286，080.00元的50%承担违约责任。刘某抗辩认为该协议对违约金的约定过高，请求法院参照双方2013年12月1日签订的房屋买卖补充协议书中约定的20%的违约金标准予以适当调整。因本案涉及的两份房屋买卖合同的主体具有同一性，且标的物位置相邻，故双方的买卖行为具有持续性，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”、第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院综合考量认为刘某承担房屋总价款20%的违约金57，216.00元（即286，080.00元×20%）较适宜。综上所述，刘某应向某银行给付404，592.00元的违约金。

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