一房二卖如何要求对方腾退房屋？法律解析与案例分析

案情简介：2012年9月27日，原告罗某与王某、曾某、谢某、欧阳某某等人合伙，并与梁某及被告张某签订合作开发协议，由谢某和欧阳某某作为合伙代表签署协议。协议签订后，双方均按照约定履行了各自的权利义务。2014年5月，合作开发的房屋竣工，梁某与被告张某依协议分得相应的楼层及车库。2014年6月21日，原告与王某、曾某、谢某、欧阳某某根据出资比例，通过抽签方式分配房屋，并签订了分房协议，原告分得第二层两套房屋、第十三层三套房屋，以及第七层、第九层、第十层、第十一层各一套房屋。此后，原告自2016年1月起陆续将所分得的房屋出售。2016年5月，被告张某擅自对原告分得的第十层和第十一层房屋装门上锁，非法占有该两套房屋。原告迫于无奈，与第十层的买受方解除买卖合同，并赔偿其损失32000元。之后，被告张某将第十层房屋出售给被告罗某，并交付给其。被告罗某在明知该房屋存在权属争议的情况下仍进行占有并开始装修。

法院判决：被告张某、罗某应在本判决生效之日起10日内将原告罗某位于耒阳市金南村17组安置地外生屋第十层的房屋返还给原告，并自2016年6月1日起至返还房屋之日止，以222890元为基数，按年利率4.35%支付利息。

就本案而言，涉案房屋的所有权存在争议。被告罗某在明知房屋存在争议的情况下仍购买，不符合善意取得的条件，其与被告张某之间的房屋买卖合同应认定为无效，所侵占的房屋应依法返还给原告。原告要求被告张某停止侵权、排除妨碍、恢复原状的请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。

关于赔偿问题，原告主张被告张某与罗某连带赔偿其因未能交房而支付给购房人的损失32000元。法院认为，原告提供的购房合同中未约定逾期交房的违约责任及违约金计算方式，因此该笔赔偿费用无法由被告承担。但因被告张某和罗某的侵权行为导致房屋无法正常出售，给原告造成了利息损失，该损失应由二被告承担。法院根据原告出售房屋的合同价格222890元为基数，参照2016年10月1日中国人民银行发布的六个月以内（含六个月）贷款基准利率年利率4.35%，自二被告侵占房屋之日即2016年6月1日起计算至房屋返还之日止。

综上，原告请求判令被告张某返还其占有的第十层房屋，符合法律规定，法院予以支持。但原告请求判令两被告连带赔偿损失32000元，缺乏法律依据，法院不予支持。二被告应赔偿原告因侵占房屋所产生的利息损失，即自2016年6月1日起至房屋退还之日止，以222890元为基数，按年利率4.35%计算。

律师说法：在何种情况下可以要求对方腾退房屋？

法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方应依约履行义务。本案中，原告与王某、曾某、谢某、欧阳某某与梁某、被告张某签订合作开发协议，房屋建成后，各方按照协议分配房屋。然而，被告张某未按协议履行，非法占有原告分得的两套房屋，构成违约，应承担相应责任，返还所占房屋。

被告罗某在明知或应知被告张某无处分权的情况下仍购买房屋，其行为不符合善意取得的构成要件，因此其与被告张某之间的买卖合同无效，所侵占的房屋应返还给原告。

对于原告主张的因未能交房而赔偿购房人的32000元损失，法院认为该损失系原告单方面承担，合同中未明确约定违约责任及计算方式，故该赔偿请求缺乏法律依据，法院不予支持。但因房屋被非法侵占导致无法正常出售，原告因此产生的利息损失，应由被告承担。

法院综合考虑后，酌定以原告出售房屋的合同价格222890元为基数，按年利率4.35%计算自侵占之日起至房屋返还之日止的利息损失。

综上，原告请求被告张某返还其占有的第十层房屋，法院依法予以支持；但要求两被告连带赔偿32000元损失的请求，法院不予支持，仅支持其利息损失的主张。

如您遇到房产相关的法律问题，建议及时咨询专业律师。房产交易涉及金额较大，且产权是否清晰、是否存在抵押、户口是否能及时迁出等问题复杂，需在合同中设计有针对性的条款。房屋买卖过程存在诸多风险，建议在专业律师指导下进行，以保障自身权益。如有需要，可联系房产专业律师魏国鹏，魏律师将为您提供专业的法律建议与解决方案。