通过中介买房跳单纠纷，法院如何认定跳单行为？

案情简介：
原告上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）诉称，被告陶德华在使用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息后，故意绕过中介，直接与卖方签订购房合同，构成恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华支付违约金1.65万元。被告陶德华则辩称，涉案房屋原产权人李某某曾委托多家中介公司进行出售，中原公司并非该房源的独家提供方，其并未利用中原公司提供的信息，因此不构成违约。

法院判决：
法院经审理查明，2008年下半年，原产权人李某某将涉案房屋在多家中介公司挂牌出售。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华实地看房；11月23日，陶德华之妻曹某某通过上海某房地产顾问有限公司看房；11月27日，中原公司带陶德华看房，并与其签订了《房地产求购确认书》。该确认书第2.4条约定，陶德华在验看过房屋后六个月内，若通过非中原公司渠道与第三方达成买卖交易，需按实际成交价的1%向中原公司支付违约金。

2008年11月30日，陶德华在某房地产顾问公司居间下，与卖方签订了房屋买卖合同，成交价为138万元，随后双方完成过户手续，陶德华向该中介公司支付佣金1.38万元。

律师说法：
《房地产求购确认书》属于房屋买卖居间合同，其中第2.4条的“跳单”禁止条款，是中介行业常见的格式条款，其目的是防止买方在获取中介信息后绕过中介直接交易，损害中介公司的合法权益。该条款并未存在免除一方责任、加重对方义务或排除对方主要权利的情形，因此应认定为合法有效。

在判断买方是否构成“跳单”违约时，关键在于其是否实际利用了中介公司提供的房源信息或交易机会。如果买方通过其他公众可获取的正当途径了解到房源信息，则有权选择更优惠或服务更好的中介促成交易，不构成违约。

本案中，原产权人已将房屋在多个中介公司挂牌出售，陶德华及其家人分别通过不同中介了解到房源信息，并最终通过其他中介完成交易。因此，陶德华并未利用中原公司提供的信息或机会，不构成违约，法院对其要求支付违约金的诉讼请求不予支持。

结论：
房屋买卖居间合同中的“跳单”禁止条款在一般情况下是合法有效的，但若卖方将同一房源通过多家中介挂牌出售，买方通过其他合法途径获取信息并促成交易的，不构成违约。因此，中原公司要求陶德华支付违约金的主张未能得到法院支持。

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