买家付首付后反悔解约 房价上涨又坚持履约 法院如何判决？

案例简介：2016年3月13日，徐某（卖方）与蒙某（买方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定由买方购买位于白云区某处的房屋，总价228万元，买方承担全部税费。蒙某依约支付了首期房款后，以卖方徐某及中介公司隐瞒该房屋并非其名下唯一住房，导致其需额外承担购房税费为由，向白云区法院提起诉讼，主张撤销合同并要求对方承担相应责任。法院经审理认为，蒙某未能提供有效证据证明卖方存在隐瞒行为，因此其主张重大误解缺乏事实依据，于2017年2月20日作出判决，驳回蒙某的全部诉讼请求。

与此同时，徐某在该案诉讼期间也向法院提起反诉，主张蒙某因税费问题拒不办理过户及支付剩余房款，构成违约，要求解除合同并支付违约金。但徐某经法院传票传唤后无正当理由拒不到庭，法院遂裁定其反诉按撤诉处理。

判决生效后，蒙某认为法院驳回其诉讼请求意味着合同未被撤销，因此合同仍然有效，遂再次向白云区法院提起诉讼，要求卖方继续履行合同。而徐某则不同意，再次起诉，请求法院确认合同解除，并要求蒙某支付违约金。

法院判决：违约方无权主张继续履行
白云区法院审理认为，蒙某在合同签订后未按约定办理过户及支付剩余房款，反而提起诉讼要求撤销合同，其行为已明确表明其不具有继续履行合同的意愿。此外，在前案审理过程中，徐某曾多次发函要求蒙某履行合同义务，但蒙某未予回应。从双方约定的过户时间到法院作出判决，已超过8个月，期间蒙某也未表现出履行合同的诚意，构成根本违约。

法院指出，生效判决驳回蒙某的诉讼请求，意味着其先前的解约主张缺乏法律依据，不具有正当性；同时，该判决并不必然构成合同继续履行的依据，因为蒙某作为违约方，其是否继续履行合同应取决于守约方的意愿。因此，法院认定蒙某构成违约，应向徐某支付违约金22.8万元（房屋成交价的10%）。由于徐某已收取房款69万元，还需退还蒙某46.2万元。

律师说法：应依法保护守约方的合法权益
在两起诉讼中，买方的行为明显违反了合同法中的诚实信用原则。房价波动是房地产交易纠纷中的常见因素，尤其在房价大幅上涨的情况下，买卖双方容易因利益冲突产生矛盾。本案中，买方在第一次诉讼中主张解约，后又因房价上涨而反悔，要求继续履行合同，其行为具有明显的投机性质。

法官在审理过程中，会综合考虑房价变动对交易的影响，以维护合同守约方的合法权益。在房价上涨的情况下，若买方单方面解约，而卖方已履行合同义务，买方应承担相应的违约责任。因此，法院在本案中支持了卖方的主张，确认其有权解除合同并要求买方支付违约金。

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