业主撤销权适用范围解析：物业协议是否可被撤销？

案情简介：业主撤销权适用范围的界定
2013年9月2日，A开发公司（甲方）与B业主委员会（乙方）签订了《D小区物业用房、临时门面使用分配协议》（以下简称“协议”）。协议主要内容为：小区物业管理用房及所有门岗由乙方使用，相关收益归全体业主所有；小区9个临时门面由甲方使用，其收益归甲方所有；若遇物业用房、门岗或临时门面拆迁，补偿金等所有收益由甲乙双方按50%比例分配。然而，B业主委员会在签署该协议时，并未经过业主代表大会决议或获得业主大会授权。直至2014年10月，该协议被公示后，李某等业主才得知其内容。李某等业主认为该协议侵害了其合法权益，遂提起诉讼，请求法院撤销该协议。

法院判决：协议属于业主撤销权的适用范围
法院经审理认为，B业主委员会与A公司签订的协议，实质上是业主委员会就小区共同管理事项所作出的一项决定，因此属于业主撤销权的适用范围。该协议内容明显损害了业主的合法权益，故法院判决予以撤销。

物权法第七十八条第二款规定：“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”该条款明确了业主撤销权的适用前提，即业主大会或业主委员会的决定侵害了业主的合法权益。然而，对适用范围的理解不能机械地局限于字面，而应结合法律赋予业主委员会的职责范围进行综合判断。

法律赋予业主委员会的职责是有限的，其本质是业主大会的执行机构。除非获得业主大会的明确授权，业主委员会无权就涉及业主重大利益的事项作出决定。因此，若业主委员会在无授权的情况下，擅自签订对业主权益产生重大影响的协议，该行为即可能构成对业主合法权益的侵害，从而落入业主撤销权的适用范围。

律师说法：关于业主撤销权的法律分析
传统民法理论认为，撤销权属于形成权，即权利人仅凭单方意思表示即可使法律关系发生变更或消灭的权利。然而，业主撤销权的行使对象是业主大会或业主委员会作出的决定，涉及的是多数业主的共同利益，因此其行使应更加审慎。物权法并未赋予业主直接撤销此类决定的权利，而是要求业主向人民法院提起诉讼，由法院审查该决定是否侵害了业主的合法权益，再决定是否撤销。因此，业主撤销权并非传统意义上的形成权，而是需通过司法程序实现的权利。

关于业主撤销权的适用范围，物权法第七十八条第二款虽仅规定“侵害业主合法权益的决定”可被撤销，但结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，该解释将适用范围进一步扩展，不仅包括对业主实体权利的侵害，也包括因程序违法或超越法定权限而作出的决定。据此，业主行使撤销权的依据可以分为两种情形：

1. 决定内容直接侵害业主的合法权益，如剥夺了业主对公共设施的使用权等；
2. 决定内容本身不违法，但其作出程序违法，或超出业主委员会的法定权限。

因此，业主的合法权益既可能因决定内容本身受到损害，也可能因决定的程序问题而受到侵害。以上是对业主撤销权适用范围的界定分析，如您有其他相关法律问题，可进一步咨询法邦网的专业律师。