商品房预售合同格式条款解释：通电是否包含临时用电？

案情简介：
恒大地产集团重庆有限公司（以下简称恒大公司）主要从事精装商品房的开发与预售业务。2009年，原告何志刚与恒大公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：恒大公司应在2011年6月30日前交付房屋，且交付时与房屋正常使用直接相关的基础设施和配套设备，包括通电，必须符合使用条件，否则视为延期交楼，构成违约。然而，何志刚在收房并入住后发现，房屋所接通的仅为临时用电，而非城市生活用电，遂认为恒大公司未履行合同义务，构成违约，应承担相应责任。

法院判决：
法院经审理认为，涉案房屋在交付前已通过竣工验收，且原告亦认可房屋已具备通电条件，因此应视为恒大公司已履行了合同义务。据此，法院判决驳回原告的诉讼请求。

律师说法：
在商品房预售合同中，格式条款的解释应兼顾合同正义。合同自由作为私法的核心原则，体现了当事人意思自治的重要性，但同时，诚实信用作为权利本位，是私法运行的中心价值。在双方交易能力相当、意思表示自由的情况下，合同自由与权利应得到充分尊重，不应轻易干预。然而，在现代市场环境下，尤其是在房地产交易中，开发商与购房者之间往往存在明显的交易能力不对等。开发商作为行业巨头，掌握大量社会资源与信息，处于主导地位，而购房者则处于相对被动状态，信息获取有限，难以对合同条款进行深入理解或有效协商。

此外，购房者在签订预售合同时，通常缺乏专业知识，对房屋质量、小区环境等关键信息了解有限，往往依赖于开发商的说明与承诺。而开发商则拥有对未来房屋情况的绝对掌控权，其在合同条款拟定过程中占据优势地位，容易通过格式条款规避自身责任，损害购房者权益。

因此，法院在解释有争议的合同条款时，应在尊重合同自由的基础上，充分考虑交易的实质正义。根据《合同法》及《消费者权益保护法》的相关规定，当合同当事人对格式条款的理解存在重大分歧时，应作出有利于消费者的解释，以防止权利滥用，维护交易秩序，保障购房者合法权益。

本案中，关于“通电”的约定因双方理解不一致，法院据此作出不利于被告的解释，认定“通电”应指接入城市生活用电，而非临时用电。因此，恒大公司未能按照合同约定履行义务，构成违约。

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