租户洗澡中毒身亡，房屋出租人的义务有哪些？

案情简介：租户洗澡中毒身亡

小兰租赁一间内有液化气热水器、钢瓶等插口的房屋居住，因突然失踪引起了一同上班的工友注意，工友约小兰哥哥一起到出租屋寻找时，发现小兰倒在出租屋的卫生间内已死亡。公安机关对小兰的死因进行了鉴定，认定小兰死于一氧化碳中毒。小兰家属认为小兰在出租屋内洗澡时因煤气中毒死亡，与房东安装的液化气热水器未装排气设施有直接因果关系，要求房东承担全部责任。而房东认为小兰死亡原因不明，与热水器的使用没有因果，自己在小兰死亡的事故中没有主观过错，不应承担责任。双方就赔偿事宜协商不成，小兰的家属将房东告上了法庭。

法院审理：房东被判担责六成赔偿19万

法院经审理认为，出租屋里的液化气热水器装在密封的阳台上，没有安装排气管，热水器上有明显的警示，标明了不安装排气管的危险性。小兰对出租屋里的液化气热水器已经使用很长时间，对热水器上的“特别警示”应有所警惕，知道热水器未安装排气管的危险性，但从未对房东提出安装排气管的要求，在明知热水器有安全隐患时，仍旧使用该燃气热水器并没有采取足够的安全防范措施，没有尽到相应的注意义务，故自身也存在一定过错，应承担40%的责任。房东对出租的房屋及物品负安全保障义务，在阳台窗户呈密封状态下安装热水器，却没有安装排烟管或排气设施等通风安全设施，没有采取必要措施来防止损害发生，是造成小兰在使用燃气热水器时发生一氧化碳中毒死亡的主要原因，应承担60%责任。据此，该院依法作出作出判决，房东被判决承担承租人死亡经济损失60%的责任，赔偿承租人家属损失17万余元，同时赔偿承租人家属精神损害抚慰金2万元。

律师说法：房屋出租人的义务有哪些

（一）出租人收取租金时，应当按照租赁合同的约定，除租赁合同另有约定外，不得向承租人收取其他费用。除公有住房外，出租人可以与承租人约定收取租赁保证金；

（二）给付义务，即出租人承担按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务、保障承租人合法使用房屋的义务、保障承租人居住安全并对出租房屋进行正常维修的义务和尊重承租人优先购买权的义务。

（三）在房屋租赁期间，出租人需改建、扩建或改变房屋用途和结构的，须征询承租人意见，并按规定报请有关部门批准；

（四）出租人的附随义务。是基于诚实信用原则而产生的合同义务，主要包括告知义务、协作、照顾和保护义务等。债务人违反附随义务，导致债权人及与之有特定关系的第三人遭到损害的，应负赔偿责任。根据租赁合同的特点，出租人对承租人的附随义务主要是：对承租人的同住人的保护义务。关于此点，后文再作具体分析。

（五）租赁期间，出租人如需转让已经出租的房屋，应当提前2个月书面通知承租人；

（六）瑕疵担保包括权利瑕疵担保和物的瑕疵担保。前者担保权利不存在任何不足与缺陷，不会有任何人向债权人提出权利主张；后者担保标的物在价值、效能或质量方面无缺陷。

（七）房屋出租人应当按照租赁合同约定的时间向承租人交付房屋，交付的房屋应当符合租赁合同的约定并处于正常的可使用状态。每逾期一日要支付不超过月租金3%的违约金，违约金不足以赔偿承租人损失的，出租人还得就不足部分进行补偿；

（八）出租非独立成套的房屋，出租人应当在租赁合同中明确承租人使用房屋合用部位的范围、条件和要求，承租人与相邻房屋承租人、使用人对合用部分的使用产生争议的，出租人应当与相邻房屋承租人、使用人协商处理；

（九）出租人应当定期对房屋进行检查维修，使房屋处于正常的可使用状态，并应当采取措施减少对承租人使用房屋的影响。因没有及时维修房屋而造成的任何人身伤害和财产损失，出租人应承担赔偿责任。

（十）出租之前已经设定抵押或者房屋权一经查封、扣押、或者其他形式限制转移的，房屋出租人应当实现书面告之承租人。

（十一）租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

本案中，房东对出租的房屋及物品负安全保障义务，在阳台窗户呈密封状态下安装热水器，却没有安装排烟管或排气设施等通风安全设施，没有采取必要措施来防止损害发生，是造成小兰在使用燃气热水器时发生一氧化碳中毒死亡的主要原因，应承担60%责任。

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