房屋所有权人未经抵押权人同意签订的卖房合同是否有效

案情简介：房屋所有权人未经抵押权人同意签订的卖房合同是否有效

2010年5月20日，原告刘某（乙方）与被告王某（甲方）签定《北京市房屋买卖合同》，约定：原告刘某购买被告王某所有的涉案房屋；合同总价款为120万元；乙方应在签订本合同时，即支付购房定金人民币二十万元整，支付购房款人民币四十万元整，共计人民币六十万元整，剩余房款于甲方从该房屋搬出后乙方付清；房屋交验在双方到主管机关办理完权属过户登记手续之日起十个工作日内完成。甲、乙双方应相互配合向房屋所在区（县）房地产交易所申请办理房屋买卖权属过户相关手续，按有关规定申请房屋所有权证；合同还约定了其他内容。合同签定后，原告刘某向被告王某支付定金及首付款共计六十万元。被告王某未将诉争房屋交付给原告刘某，双方亦未办理产权变更手续。

法院判决：合同有效

人民法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告刘某与被告王某签订的《北京市房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应全面、正确履行合同。现原告刘某已经支付了定金及部分购房款，且其同意全额支付涉案房屋的贷款，并可以全额支付剩余购房款，第三人邮储银行作为借款人及抵押权人的合法权益可以得到充分保障，合同应当继续履行，故对原告刘某要求被告王某继续履行合同，办理房屋过户及解除抵押，第三人邮储银行协助解除抵押手续的诉讼请求，予以支持。因被告王某在本案中不主张剩余房款，原告刘某代被告王某偿还银行贷款后，如果刘某尚欠被告王某购房款，被告王某可另案主张。对被告王某称其已将原告给付的房款返还，双方合同已经解除的辩解意见，因其并未提供证据证明双方合同已经解除，故对其辩解意见，不予采纳。据此，法院判决：一、原告刘某于本判决生效后十日内代被告王某偿还第三人中国邮政储蓄银行有限责任公司北京通州区支行涉案房屋的按揭贷款; 二、被告王某继续履行《北京市房屋买卖合同》约定的合同义务，配合原告办理房屋的解除抵押及所有权过户登记手续，第三人中国邮政储蓄银行有限责任公司北京通州区支行协助办理房屋解除抵押手续。

律师说法：管理性强制规定与效力性强制规定

物权法第一百九十一条第二款的规定系管理性强制规定，而非效力性强制规定，抵押权人是否同意并非合同无效的要件，即使抵押权人不同意，房屋买卖合同依然有效。

《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。对于强制性规定,《最高人民法院关于合同法司法解释(二)》(以下简称《合同法解释二》)把强制性规定的用语进一步明确其是指效力性强制性规定。所谓效力性规定，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规定；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规定后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规定后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。所谓管理性规定或取缔性规定，指法律及行政法规没有明确规定违反此类规定将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规定后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规定。援引违反法律、行政法规的强制性规定来判定合同无效,就需要进一步确定强制性规定到底属于管理性的规定还是效力性的规定。违反效力性强制性规定,合同确定无效。违反管理性强制性规定,合同效力一般不作无效处理。

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