买房定金交付后卖方未履约，如何认定定金合同性质与法律责任？

案情简介：
王某、黄某夫妇在网上看到刘某、文某夫妇发布的二手房出售信息后，通过电话联系并实地查看了房屋。经口头协商，双方同意购房，并于2013年6月30日向刘某、文某夫妇支付了1万元购房定金。刘某出具收据，明确写明“收到购房定金1万元”。同年7月4日，刘某在QQ邮箱中看到原告发送的房屋买卖合同样本后，回复称“合同内容异议太多，还需面谈”。此后，双方因房屋价格问题产生分歧，未能签订书面买卖合同。2015年7月，王某、黄某夫妇向法院提起诉讼，主张被告将价值约15万元的房屋以22万元高价出售，明显无诚意，故意拖延交易，请求法院判令被告双倍返还定金2万元，并赔偿因反复磋商而额外租房两年产生的房租损失9000元。被告则答辩称，双方在2013年6月已就房屋售价达成口头协议，原告在7月交清购房款后，被告应立即交房。原告支付定金是为表达购房诚意，后因原告多次无理要求降价，被告拒绝，导致合同无法签订。同时，被告认为因原告违约在先，且市场房价下跌，其自身也遭受损失，故不应返还定金或赔偿房租。

法院审理：
一审法院认为，原、被告虽有口头协商，但因价格问题未能达成一致，既未签订书面房屋买卖合同，也未支付全部房款或交付房屋，因此房屋买卖合同尚未成立，双方之间不存在债权债务关系。根据《合同法》相关规定，定金作为合同履行的担保，必须以债权债务关系为前提。本案中，由于合同未成立，被告主张原告违约、无权要求返还定金的理由缺乏事实依据，不能成立。被告无合法依据占有原告支付的1万元定金，构成不当得利，应予返还。原告请求赔偿因磋商产生的额外房租损失9000元，因其租房支出属于正常生活开支，与缔约行为无直接法律因果关系，法院不予支持。一审判决如下：一、限被告刘某、文某在判决生效后10日内返还原告王某、黄某现金1万元；二、驳回原告其他诉讼请求。

案件宣判后，二被告不服，提起上诉。二审法院查明事实与一审一致，认为本案应定性为定金合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，原审适用法律不当，应予纠正。根据《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第115条规定，定金合同的成立需有明确的主合同约定及定金的实际支付。本案中，原告已支付1万元定金，且被告出具收据确认了该定金的性质，表明双方存在立约定金关系。但被告主张适用定金罚则，却未能提供充分证据证明双方就房屋价格等主要条款达成一致，亦无法证明对方存在恶意违约行为，因此应承担举证不利的后果。由于定金合同为实践性合同，且主合同尚未成立，双方对定金的处理亦未达成一致，故被告继续占有该1万元定金无合法依据，应依法返还。原告请求赔偿因磋商而产生的额外房租损失，因被告未构成缔约过失责任，且与本案无直接因果关系，法院不予支持。二审判决驳回上诉，维持原判。

律师说法：
定金合同是一种债的担保方式，指合同一方为确保合同履行，预先向另一方支付一定数额的金钱。我国《担保法》第89条和《合同法》第115条均对定金担保及定金罚则作出规定，即定金作为主合同履行的担保，若收受方不履行主合同义务，应双倍返还定金。定金合同兼具证约定金、违约定金和解约定金的法律性质，通常具有证约、担保和抵销的效力。

定金合同的成立需满足一定条件，包括当事人之间有订立定金合同的合意、定金实际交付、主合同有效、定金金额不超过主合同标的额的20%等。根据《担保法》第90条、第91条，定金合同为实践性合同，其成立不仅依赖于双方的合意，还需有实际交付行为。本案中，原告于2013年6月30日支付1万元定金，被告出具收据确认了该定金的性质，因此定金合同已成立。

此外，根据《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第118条规定，若当事人交付了留置金、订约金等款项，但未明确约定为定金性质，则主张定金权利的，法院不予支持。本案中，被告已确认定金性质，因此该1万元应视为立约定金。立约定金是指为确保主合同正式成立而在缔约前支付的定金，若一方拒绝签订主合同，另一方有权要求适用定金罚则。然而，本案中双方均未能证明主合同的主要条款（如房屋价格）已达成一致，亦无证据表明对方存在恶意违约行为，因此无法适用定金罚则。

综上，由于主合同尚未成立，且双方未就定金的处理达成一致，被告继续占有该1万元定金无合法依据，应依法返还。原告主张的房租损失因缺乏法律依据，法院不予支持。以上案例介绍了定金合同的性质与适用问题，希望对您有所帮助。如在司法实践中遇到类似纠纷，建议事先咨询专业房产律师，以便更好地维护自身权益。