未经抵押权人同意卖房合同是否有效？法院判决详解

案情简介：未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同

2010年5月20日，原告刘某（乙方）与被告王某（甲方）签订《北京市房屋买卖合同》，约定刘某购买王某所有的涉案房屋，合同总价款为120万元。根据合同约定，刘某应在签订合同时支付购房定金20万元及首付款40万元，共计60万元；剩余房款在王某搬离房屋后由刘某支付；房屋交验则应在双方办理完权属过户登记手续后十个工作日内完成。合同还约定，双方应配合办理房屋买卖的权属过户手续，申请房屋所有权证。合同签订后，刘某已向王某支付定金及首付款共计60万元，但王某未将房屋交付刘某，也未办理产权变更手续。

2009年9月4日，王某与第三人某银行通州支行签订《个人购房借款及担保合同》，约定王某向该银行贷款61万元用于购买涉案房屋，贷款期限为360个月，并以该房屋作为抵押物。截至2012年6月13日，王某尚欠该银行贷款余额581,434.35元。在庭审中，刘某表示愿意代王某偿还银行贷款，并全额支付剩余购房款；王某则表示在本案中不主张剩余房款。刘某因此起诉至法院，请求王某继续履行合同，协助办理房屋解除抵押及所有权变更登记手续，并要求第三人邮储银行协助解除抵押。王某辩称其已将刘某支付的60万元返还，合同已实际解除，故不同意刘某的诉讼请求。第三人则认为，原、被告之间是房屋买卖合同关系，其与王某之间是借贷合同关系，刘某与第三人之间不存在合同关系或其他法律关系，因此不具有协助解除抵押的义务。

法院审理：房屋买卖合同应继续履行

北京市通州区人民法院一审认为，原、被告签订的《北京市房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同对双方具有法律约束力，应当依法履行。刘某已支付定金及部分购房款，且表示愿意代王某偿还银行贷款并支付剩余房款，其行为有利于保障第三人作为抵押权人的合法权益，因此合同应继续履行。

法院支持刘某的诉讼请求，认为王某未提供证据证明合同已解除，其辩解意见不能成立。判决如下：第一，刘某应在本判决生效后十日内代王某偿还第三人中国邮政储蓄银行有限责任公司北京通州区支行的涉案房屋按揭贷款；第二，王某应继续履行《北京市房屋买卖合同》的约定，配合刘某办理房屋解除抵押及所有权过户登记手续，第三人应协助办理房屋解除抵押相关手续。

律师说法：未经抵押权人同意的房屋买卖合同是否有效？

根据《物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押权人是否同意并非房屋买卖合同无效的要件，该规定属于管理性强制规定，而非效力性强制规定，因此即使抵押权人不同意，房屋买卖合同仍可有效。

（一）效力性强制规定与管理性强制规定

《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。对于强制性规定，《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》进一步明确，仅指效力性强制性规定。效力性规定是指法律或行政法规明确规定，违反此类规定将导致合同无效或不成立；或者虽未明确，但若继续履行合同将损害国家利益或社会公共利益的规定。管理性规定则指违反此类规定不会损害国家或社会公共利益，仅影响当事人利益的规定。

因此，判断合同是否无效，需进一步明确相关强制性规定属于效力性还是管理性。

（二）《物权法》第一百九十一条第二款属于管理性强制规定

根据《最高人民法院〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉》（法发〔2009〕40号）第十六条规定，若强制性规定直接规制合同行为本身，且违反该规定将绝对损害国家利益或社会公共利益，才属于效力性强制规定。而《物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的，不得对抗善意第三人。该规定并未直接导致合同无效，也未损害国家或社会公共利益，因此应属于管理性强制规定。

在本案中，尽管原、被告签订的房屋买卖合同未经抵押权人同意，但并不影响合同的效力，合同应认定为有效。

（三）抵押权人不同意转让抵押物的处理

抵押权人不同意转让抵押物，将影响合同的履行。在房屋买卖合同纠纷中，若买卖双方有一方或双方同意清偿债务以消灭抵押权，合同可继续履行。若双方均不同意清偿债务，则可能导致房屋无法完成权属转移登记，合同无法履行，此时可考虑解除合同并赔偿损失。

本案中，刘某同意代王某偿还贷款，符合《物权法》第一百九十一条第二款规定的“受让人代为清偿债务，以消灭抵押权”的情形，因此法院支持继续履行合同，由王某协助刘某办理房屋解除抵押及所有权变更登记手续。

以上为未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的案例分析，希望对您有所帮助。如在司法实践中遇到类似纠纷，建议提前咨询专业房产律师，以更好地维护自身权益。