农村房屋买卖涉及承包地转让，合同效力如何认定？

案情简介：
陈某与其丈夫熊某甲育有儿子熊某乙和女儿熊某丙，三人均为贵州省赤水市某村村民。1984年，农村土地第一轮承包时，陈某一家承包了三份责任田。1998年，第二轮承包时，该家庭再次续包上述土地。之后，熊某丙嫁至四川省合江县某村。自2000年起，陈某前往四川省合江县某集镇（与熊某丙嫁入地相邻）照顾其父亲，当时熊某甲与熊某乙在外务工。2001年正月初六，陈某与熊某在村委会的同意下签订了一份《卖约》，由村支书王某执笔并加盖村委会公章。协议约定，陈某以8600元的价格将自家房屋及全部承包地（以下简称“涉案承包地”）一并卖给熊某。签订当日，熊某支付了4600元。此后，陈某继续在娘家照顾其父。2002年1月13日，熊某甲回到老家，在《卖约》上签字，并收到熊某支付的4000元，同时出具了金额为8600元的收条。此后，熊某开始对涉案承包地进行管理和经营，并缴纳农业税。2003年，赤水市实施退耕还林政策，熊某将部分土地纳入还林范围，并办理了相应的林权证。2006年，陈某、熊某甲、熊某乙在陈某娘家所在的集镇购房居住。2016年，陈某、熊某甲、熊某乙以“土地禁止买卖”为由，向赤水市人民法院提起诉讼，请求确认《卖约》中关于承包地买卖的约定无效。

法院裁判：
赤水市人民法院经审理认为，根据《土地管理法》第二条的规定，土地的所有权属于农民集体或国家，而土地使用权可以依法转让。在农村地区，由于文化水平有限，村民常将“转让”与“买卖”混为一谈，认为将土地处理给他人即为“买卖”。我国实行土地公有制已成共识，陈某、熊某甲、熊某乙以家庭为单位承包土地，仅享有土地承包经营权，不能因合同中使用“买卖”一词就认定为对土地所有权的转让。陈某与熊某在签订《卖约》时，曾请村支书王某执笔并加盖村委会印章，表明其希望在合法范围内处理土地事宜。因此，该合同中“买卖”土地的表述，应理解为对土地承包经营权的流转。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条的规定，土地承包经营权的转让属于合法行为，且已获得发包方的同意，故该协议合法有效，双方应履行合同义务。法院最终判决：驳回陈某、熊某甲、熊某乙的诉讼请求。陈某等人不服，提起上诉，遵义市中级人民法院维持原判，驳回上诉。

律师说法：
在一些偏远农村地区，农民在转让承包地时，往往与农村房屋买卖一并进行，单独转让土地或买卖房屋的情况较少。本案中，由于合同存在文字表述上的瑕疵，导致陈某等人试图通过否认合同效力来实现收回承包地的目的。对于此类案件的处理，不能仅从合同文字本身判断其效力，而应结合生活常识、合同目的及交易习惯进行综合分析。

（一）土地所有权买卖的认定
自1956年我国完成“三大改造”后，土地公有制已确立，并在宪法和相关法律中予以明确。农户对承包地仅享有承包经营权，因此，合同中对承包地的处理，原则上属于土地承包经营权的流转，而非土地所有权的买卖。除非合同中明确表述为“买卖土地所有权”，否则不能认定为土地所有权交易。

（二）土地承包经营权转让的认定
根据《农村土地承包法》第四十一条的规定，土地承包经营权转让后，受让农户与发包方建立新的承包关系，原承包农户与发包方的承包关系即终止。通俗来说，就是农户将土地交给他人耕种，自己不再享有该土地的承包权，相关权利和义务由受让方承担。因此，认定土地承包经营权转让的关键在于农户是否明确表示放弃承包权。如果合同中约定为“承包地买卖”，则意味着农户将土地承包经营权“卖给”他人，不再享有该权利，属于放弃承包地的明确表示；若合同中约定为“转包”“移交管理”等，但未明确约定转包或管理期限，且流转费用一次性支付，也应视为农户放弃承包权的意思表示。

综上，本案中《卖约》的签订虽存在表述问题，但其本质为土地承包经营权的合法转让，且已获得村委会的同意，因此合同应认定为有效。对于农村房屋与承包地买卖引发的纠纷，建议当事人在处理前咨询专业律师，以保障自身权益，避免不必要的法律风险。