未过户房产能否被查封？法院判决解除查封的法律依据分析

案情简介：未过户房产的查封效力问题

2012年1月8日，申请执行人叶某向罗某出借24万元，并约定于2013年12月底前归还。然而，至2014年1月，叶某多次追讨未果，遂向湖南省宁远县人民法院提起诉讼。法院判决罗某应向叶某偿还借款24万元及相应利息。在诉讼期间，罗某与赵某签订房屋买卖合同，将自己名下位于舜陵镇重华路的一处450平方米房产出售给赵某，并表示出售原因是用于支付子女上大学的费用。赵某在签订合同当日即支付了全部购房款35万元，并开始在该房产中居住。同时，赵某还向相关部门办理了房屋过户的预登记手续。

法院判决生效后，罗某向法院申请执行，宁远县法院遂作出裁定，查封赵某所购房屋。赵某提出异议，主张其在诉讼期间与罗某签订房屋买卖合同，已按市场价支付全部房款，并实际占有房屋，且已办理预登记，只是因罗某的原因未能完成过户手续。因此，赵某认为自己是该房屋的善意取得人，无任何过错，请求法院解除对该房产的查封。

法院经审查认为，罗某在诉讼期间将其所有、需办理过户登记的房产出售给赵某，赵某以合理价格购买并已支付全部价款，实际占有该房产，且已办理过户预登记。赵某在诉讼期间购房并不构成恶意串通损害叶某利益的行为。法院据此认为，赵某与罗某之间的房屋买卖关系应按照无过错保护原则予以认定，故支持赵某解除查封的请求，作出解除对赵某所购房产查封的裁定。

律师说法：法院的解除查封裁定是正确的

根据我国《民法通则》第五十八条第一款第四项及《合同法》第五十二条的规定，恶意串通损害国家、集体或第三人利益的民事行为或合同应属无效。然而，赵某在本案诉讼期间购房的行为，并不构成恶意串通。理由如下：

首先，赵某与罗某之间的房屋买卖合同是以市场价格达成的，不存在显失公平或恶意串通的情形；

其次，赵某已全额支付购房款，并实际占有该房产，全家已在此居住，表明其已履行合同义务；

最后，赵某在房屋过户登记方面并无过错，作为买受人，其有意愿并积极采取措施完成过户手续，以保障自身合法权益。因此，赵某虽未完成过户登记，但其未行使权利并非出于主观故意，而是因罗某的原因所致，不构成对执行程序的妨碍。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，若第三人已支付全部价款并实际占有房产，但尚未办理产权过户登记，且无过错的，人民法院不得对其财产进行查封、扣押或冻结。该规定的核心在于保护无过错买受人的物权期待权，确保先履行的债权得到优先保护。

目前，我国房屋过户登记尚不能实现即时办理，部分卖方为规避监管或出于自身利益，故意拖延过户手续。因此，现实中存在大量买受人已占有房屋但尚未完成过户的情况。若仅以登记为前提，将对无过错买受人造成不公。此外，随着房价持续上涨，若以登记为唯一依据，可能导致部分房产商为规避风险而单方面解除合同，进而影响社会交易秩序的稳定。

综上所述，法院对赵某所购房产的查封裁定予以解除，符合法律规定和司法实践中的公平原则。如您还有其他相关法律问题，可进一步咨询法邦网的专业律师。