预售商品房面积缩水违约怎么办？开发商责任与赔偿解析

案例简介：
2004年2月16日，原告张某与被告同x公司签订商品房预售合同，约定被告开发的橙x小区彩园组团x号楼x单元xxx室商品房出售给张某，建筑面积为123平方米，单价为2568元/平方米，并约定张某需支付定金等购房款项。合同签订后，张某依约缴纳了定金。然而，被告迟迟未按合同约定进行施工，且在2009年开工建设时，擅自将房屋面积缩减为90平方米，并单方面提高售价。张某因此将同x公司诉至法院，请求法院判令被告按原合同价格赔偿一套房屋（面积不低于90平方米）并赔偿其他损失共计100000元。

法院判决：
经审理查明，原被告签订的商品房预售合同未符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款方式及时间、交付条件及日期等。由于当时该商品房尚处于规划阶段，被告也尚未取得商品房预售许可，合同中未对房屋交付时间及违约责任作出明确规定，因此该合同被认定为预约合同。

对于违反预约合同的法律后果，法院指出，同x公司因违反国家强制性规定，在未取得预售许可的情况下即对外销售尚未开工的商品房，其行为具有违法性。尽管其延迟开工及规划变更并非出于故意，但未能充分预见相关风险，导致无法履行预约合同。因此，法院判决同x公司返还张某已缴纳的50000元购房款，并赔偿其因此造成的损失共计150000元，驳回张某的其他诉讼请求。

律师说法：
开发商违反预售合同约定，如何区分本约与预约？
根据传统民法理论，合同可分为预约合同与本约合同。预约合同的目的是为将来签订特定合同进行预先安排，其核心在于促使双方进入磋商阶段，以达成最终的本约合同。本约合同则是对双方权利义务的明确约定，具有法律约束力。

依据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，且合同应包含以下内容：
（一）当事人名称或姓名及住所；
（二）商品房的基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记的相关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。

只有包含上述内容的购房合同，才能被认定为有效的本约合同。因此，市民在预购商品房时，应特别注意合同条款的完整性与合法性，避免因合同不规范而引发纠纷。如遇到房产相关问题，可咨询法邦网专业房产律师，我们将为您提供详细解答。