预售商品房与到手的不一致 开发商违约怎么办

案例简介： 开发商违反预售合同 到手的房子飞了

2004年2月16日，原告张某与被告同x公司订立商品房预售合同，明确约定被告开发的橙x小区彩园组团x号楼x单元xxx室商品房出售给原告，建筑面积为123平方米，价格为2568元／平方米，并约定原告向被告缴房款定金等。合同签订后，原告按合同约定履行了给付定金的义务，但被告迟迟于2009年开工建设，并公然违约，将房屋面积缩小为90平方米，并单方面提高售房价格。遂张某便将同x公司诉至法院，请求法院判令被告同x公司依法按原合同价格赔偿原告房屋(不低于90平方米)一套并赔偿其他损失100000元。

法院判决：预售合同为预约合同 开发商承担违约责任

经审理查明，原告与被告所签订的商品房预购合同不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即一般情况下预售合同中是否具备双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期等内容。因张某订购的商品房尚处在规划之中而没有进行施工，被告同x公司也没有取得商品房预售许可，所以双方订立的预售合同并未对房屋交付时间、违约责任等作明确规定，因此为预约合同。

对于违反预约合同而应承担的法律后果，同x公司因国家强制性规定而致使商品房开工建设日期拖延，建设规划变更、面积变化改变房屋原计划，非故意违约，但同x公司在未取得商品房预售许可时即对尚未开工建设的商品房进行出售违反了有关的法律法规，其行为具有违法性，而且同x公司对于以上情况估计不足导致无法履行预约，应返还张某预缴的50000元购房款并就此给张某造成的损失予以150000元的赔偿，驳回原告张某其他诉讼请求。

律师说法：开发商违反预售合同约定 如何区分本约与预约

按照传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务。本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。

依据《商品房销售管理办法》第十六条规定:

商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

明确以上内容的购房合同才能作为本约合同发生法律效力，因此广大市民在预购商品房时一定要注意!

以上就是关于商品房预售合同违约如何处理的一些问题，若有其它房产纠纷也可咨询法邦网专业房产律师，我们将详细为您解答。