375万元购房遇“凶宅”纠纷，如何认定及撤销合同？

案情简介：375万元购买的房屋竟是“凶宅”
去年3月初，潘先生通过房屋中介公司，与徐先生签订了一份房地产买卖居间协议，约定以375万元的价格购买徐先生名下的一套住房。签约后，潘先生支付了20万元定金。几天后，潘先生再次前往查看房屋时，从邻居处得知该房屋十多年前曾发生过一起自缢事件。潘先生感到震惊，遂委托律师进行调查。调查结果显示，2001年4月，一名户籍在该房屋内的女性因“自缢”被报死亡。此外，2016年1月，该房屋因存在敲承重墙和将卫生间改造成灶间的行为，被小区物业公司发出《违章建筑整改通知书》。

潘先生于去年7月向长宁法院提起诉讼，主张该房屋为“凶宅”，且徐先生擅自改动房屋结构，要求撤销买卖协议、单倍返还定金并支付相应利息。徐先生则反驳称，在潘先生第一次看房时已告知房屋存在结构改动的情况，而“凶宅”一说并无依据，认为潘先生因房价较高而想违约，故应没收定金。

法院审理认为，本案的争议焦点在于涉案房屋是否构成“凶宅”。综合潘先生提供的证据以及法院依法调取的相关信息，结合日常生活经验，房屋内曾有户籍在册的案外人自缢死亡的说法具有一定的合理性。同时，徐先生未能提供证据证明该案外人是在其他地点死亡，因此法院推定其确实在该房屋内自缢。

考虑到双方在签订合同时存在重大误解，合同的订立并非出于真实、充分的知情，责任不应单方面归咎于任一方。因此，法院认定该买卖合同依法应予撤销。合同撤销后，徐先生已收取的定金应当全额返还给潘先生。至于潘先生主张的利息，法院认为缺乏事实和法律依据，未予支持。

律师说法：“凶宅”的认定标准
所谓“凶宅”，通常指在房屋内曾发生过恶性杀人事件或非正常死亡（如自杀、煤气中毒等）的情形。对于年老者自然死亡的情况，一般不被视为“凶宅”。

从法律角度分析，“凶宅”更多体现的是一种民间忌讳，而非封建迷信。因此，它属于一种风俗习惯，而非法律意义上的迷信。根据《合同法》第六条关于诚信原则的规定，卖方在交易中负有告知义务，若故意隐瞒房屋曾发生非正常死亡事件，可能构成欺诈。

在房屋中发生自杀、他杀等事件，通常会被认为是不祥之地，对居住者的精神状态可能产生负面影响，如恐惧、焦虑、抑郁等，从而影响房屋的实际使用价值。如果继续履行合同，将对买方显失公平。虽然“凶宅”在物理上未受损，但按照社会普遍认知和风俗习惯，其市场价值应明显低于同类房屋。因此，此类房屋买卖合同应被认定为可撤销合同。

在司法实践中，可撤销合同主要包括以下几种类型：（1）因重大误解订立的合同；（2）显失公平的合同；（3）一方乘人之危订立的合同；（4）以欺诈或胁迫手段订立的合同。

综上，本案中卖方隐瞒房屋曾发生非正常死亡的事实，违反了公序良俗原则，构成重大误解，合同应依法撤销。买方有权要求返还定金。

如您在房产交易中遇到类似纠纷，建议提前咨询专业房产律师，以便更好地维护自身权益，避免不必要的法律风险。