出卖抵押房买卖合同效力争议及法律解析

案情简介：
洛阳某房地产公司将一套房屋出售给李某，并完成了房屋过户手续。李某随后将该房屋向银行办理了抵押。之后，该房地产公司向仲裁机构申请仲裁，主张其与李某签订的《商品房购销合同》无效，仲裁机构予以支持。2014年初，该公司又与张先生签订《商品房购销合同》，将该房屋出售给张先生，并交付其实际占有使用。四个月后，张先生接到法院通知，要求其腾房，原因是该房屋即将被拍卖。此因李某此前抵押该房屋，银行起诉李某要求偿还借款并确认抵押权，法院支持了银行的请求，随后银行申请查封并进入执行程序。张先生因此向法院提起诉讼，要求解除合同并赔偿损失。

法院审理：
法院经审理认为，房地产公司在与张先生签订房屋买卖合同时，未通知抵押权人，也未告知买受人房屋已抵押的情况。根据《物权法》及《担保法》的相关规定，这种行为并不必然导致买卖合同无效。买受人可以选择行使涤除权，以继续履行合同，或请求解除合同。最终，法院支持了张先生解除合同的请求，并对其损失予以赔偿。

律师说法：
关于出卖抵押房屋的合同效力问题，不能简单地一概而论。根据《物权法》第15条的规定，当事人之间订立的涉及设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除非法律另有规定或合同另有约定，自合同成立时即生效，未办理物权登记不影响合同效力。这表明，物权变动的原因与结果应区分对待，即即使物权转让未能完成，也不意味着转让合同本身无效。

抵押合同与买卖合同之间并非必然冲突。在房屋已办理抵押登记的情况下，只要买受人愿意接受该抵押状态，买卖合同仍可有效。但在未进行抵押登记的情况下，抵押权人不得对抗已办理过户登记的买受人。因此，出卖抵押房屋的合同是否有效，需结合具体情形综合判断。

以上案例说明了出卖抵押房买卖合同可能引发的法律纠纷及合同效力的认定标准。如在司法实践中遇到类似问题，建议事先咨询房产方面的专业律师，以便更好地维护自身权益，避免不必要的法律风险。