出卖抵押房买卖合同引纠纷，出卖抵押房合同的效力如何？

案情简介：出卖抵押房买卖合同引纠纷

洛阳某房地产公司将其开发的一套房屋卖与李某并办理了过户，李某将该房屋向银行抵押。后该房地产公司向仲裁机构申请仲裁其与李某签订的《商品房购销合同》无效，并获支持。2014年初，该房地产公司又与张先生签订《商品房购销合同》将该房屋卖与张先生，并交予张先生实际占有使用。四个月后张先生被法院通知腾房，因该房屋要被拍卖，原因是李某此前将该房屋向银行抵押，银行起诉李某偿还借款并请求确认抵押权。银行获支持后，向法院申请查封并执行。于是张先生向法院提起诉讼。

法院审理：出卖抵押房买卖合同不冲突

法院审理后，认定该房地产公司在与张先生进行房屋买卖时未通知抵押权人及告知买受人，根据《物权法》及《担保法》规定，并不必然导致买卖合同无效，而是可由买受人根据其意愿选择行使涤除权取得房屋继续履行合同，或者请求撤销、解除合同。张先生要求解除合同，赔偿损失应予支持。

律师说法：出卖抵押房合同的效力如何

出卖人转让已经抵押的房屋，应告知买受人，在未告知买受人的情况下，合同无效还是有效，不能一概而论。根据《物权法》第15条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果要相区分，即物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。

关于抵押合同与买卖合同的相互关系，二者并不一定相互冲突，在已经抵押登记的情况下只要买受人愿意接受已经抵押的房产，抵押合同有效，买卖合同亦可有效，但在未登记的情况下抵押权人不得对抗已办理过户登记的买受人。

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