购房遇卖方债务查封，被抵押房产能否购买？法律解析与案例分析

案情简介：购房因卖方债务导致房产被查封

王某于2016年3月与方某签订房屋买卖合同，约定房产总价为500万元，其中房产抵押贷款200万元由方某负责偿还。合同还约定，在具备办理产权条件时，王某应及时办理产权并过户给方某。方某按照合同约定支付了300万元购房款，并持续按月偿还银行贷款。然而，2016年11月，法院在审理林某与王某、李某的民间借贷纠纷案中，查封了该房产。判决生效后，该房产于今年3月被申请强制执行。方某作为案外人提出执行异议，但法院认为，该房产在交易时仍为期房，未依法取得权属证书，根据《城市房地产管理法》相关规定，不得转让；此外，房产买卖未取得抵押权人（银行）的同意，违反了《物权法》关于抵押期间不得擅自转让抵押财产的规定，因此认定房屋买卖合同的效力待定，无法对抗法院的查封执行，遂驳回方某的异议。方某不服，向厦门中院提起诉讼。

方某主张，法院所引用的法律规定仅针对物权变动行为，不应对房屋买卖这一债权行为产生效力影响；其购房合同签订及实际入住时间均在房产被查封之前，已依约支付购房款并承担贷款偿还义务；未能办理产权登记并非其自身原因所致，其对房产所享有的权利符合法律规定，应能够排除执行。林某则认为，方某在明知房产为期房、存在抵押的情况下仍选择购买，主观上存在明显过错，且房产不具备买卖条件，不应支持其排除执行的请求。

法院审理认为，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条判断买方是否享有排除执行的权利。本案中，房屋买卖合同签订时间及方某实际占有房产的时间均早于查封时间，且方某已依约支付购房款并承担贷款偿还责任。执行法院所引用的法律规定，属于对物权变动的限制，而非针对房屋买卖合同效力的强制性规定，因此不能否定合同的有效性。

此外，签约时房产尚未具备办证条件，后续因被查封导致无法办理首次登记，属于不可抗力或非买方原因所致。抵押登记并不必然阻碍所有权转移，只要解除抵押即可完成过户。根据合同约定，方某承担注销抵押登记的相关费用，不存在实际履行障碍。综上，方某符合法律规定排除执行的情形，其诉求应予支持。厦门中院最终判决不得执行该房产。

律师说法：被抵押的房产能否购买？

本案的核心在于判断房产未办理过户登记是否因买方自身原因所致。通常情况下，若买方购买的是期房或被抵押的房产，执行部门可能认为买方存在过错，即属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中“因买方自身原因未能办理过户登记”的情形，从而认定其不享有排除执行的权利。

然而，本案中，方某购买的是尚未取得权属证书的期房，所有权需先完成首次登记至卖方名下，才能进行转移登记。由于签约时房产尚未具备办证条件，且之后因被查封导致无法办理首次登记，因此方某未能办理过户登记并非其自身原因造成。同时，抵押并不必然导致所有权无法转移，只要解除抵押，即可完成过户手续。根据合同约定，方某承担注销抵押登记的费用，不存在实际履行障碍。

因此，方某符合法律规定的排除执行条件，其合法权益应受到保护。本案表明，即使房产存在抵押，只要买方无过错且符合相关法律规定，仍可能享有排除执行的权利。

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