二手房屋买卖合同违约金计算及纠纷解决案例分析

案情简介：二手房交易中买方逾期未过户引发违约纠纷
2016年1月25日，经第三人居间介绍，原告余某与被告唐某签订了一份房屋买卖合同，约定原告购买被告位于昆山市开发区锦华园XX幢XXX室的房屋及车库，合同总价为530000元。合同约定，原告应在合同生效后50日内支付首付款160000元，定金在付款时抵扣，双方应在2016年3月15日前办理过户手续，剩余370000元由原告通过贷款方式支付。合同还规定，若任何一方未按约定履行义务，逾期超过45个工作日，守约方有权单方解除合同，违约方需向守约方支付总房款20%的违约金，并向第三人支付房屋成交总价2%的服务费。

合同签订当日，原告依约向被告支付了20000元定金。此后，原告多次催促被告及第三人办理首付款支付及过户手续，但被告始终未予配合。因此，原告起诉至法院，提出以下诉讼请求：
1. 解除原、被告签订的房屋买卖合同；
2. 被告支付违约金106000元；
3. 被告返还定金20000元；
4. 被告向第三人支付服务费10600元；
5. 本案诉讼费用由被告承担。

被告唐某辩称，同意解除合同，但认为定金应由第三人保管，不应由其返还；同时，中介费用和诉讼费用应由原告承担。被告称，其并未表示不愿意出售房屋，而是因房产证遗失需补办，故向第三人说明无法在3月15日前完成过户。后于4月28日补办房产证，认为违约金应自5月17日起计算，因此原告在4月初起诉解除合同的行为构成违约，不应支持其主张违约金的请求，并保留向原告主张总价款20%违约金的权利。

法院判决：
1. 原告余某与被告唐某签订的《房屋买卖合同》于2016年5月24日解除；
2. 被告唐某于本判决生效后十日内返还原告余某定金20000元；
3. 被告唐某于本判决生效后十日内支付原告余某违约金106000元；
4. 驳回原告余某的其他诉讼请求。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元，由原告余某负担100元，被告唐某负担9000元，该费用原告已预交，被告应于判决生效后十日内直接支付原告。

律师说法：合同解除及违约金的计算方法
根据《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应按照约定全面履行自己的义务，同时应遵循诚实信用原则，履行通知、协助等附随义务。第九十三条规定，当事人可以约定解除合同的条件，条件成就时，解除权人有权解除合同。第九十六条规定，解除合同应通知对方，合同自通知到达对方时解除。若对方有异议，可请求法院或仲裁机构确认解除效力。

本案中，被告对合同解除提出异议，但未在异议期内积极履行协助义务，也未就过户时间达成补充协议，其违约行为持续存在，原告依约解除合同的条件已成就，因此合同依法解除。

关于定金返还问题，原告已依约支付定金20000元，合同中约定该定金可抵充首付款，视为预付款。尽管定金存放在第三人处，但根据被告出具的收据，可认定被告已实际收到该笔款项，故应予以返还。

根据《合同法》第一百一十四条第三款，违约方支付违约金后，仍应履行债务。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。本案中，因被告原因导致未能在约定时间内办理过户，原告有权依据合同约定解除合同，并要求被告支付总房款20%的违约金。

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