跟二房东签租房合同是否有效？转租后增值租金归谁所有？

与二房东签订租房合同是否有效，是一个常见的法律问题。近日，李先生反映，他上个月承租了一处房屋用于居住，并与原房主签订了租赁合同。后来因工作调动，他将该房屋以高价转租给小林，并与小林签订了新的租赁合同。然而，原房主得知此事后，决定解除与李先生的租赁合同，导致李先生与小林之间的租赁合同也无法继续履行。小林因此感到上当受骗，刚搬进新居，却面临无处可住的困境。

根据《合同法》的相关规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，原租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人有权解除合同。”因此，原房主解除与李先生的合同，属于合法行为，无需承担违约责任。而李先生在未获得原房主同意的情况下进行转租，该行为属于无效，其与小林签订的租赁合同也因此无效。合同无效的情况下，李先生无需承担违约责任，但因其存在过错，导致合同无效，应返还已收取的租金，并赔偿小林因此遭受的损失。

如果在转租前已获得原房主的同意，那么转租行为是合法的。但随之而来的新问题在于，转租后的租金增值部分应归谁所有？地产专家指出，在合法转租的情况下，承租人作为转租人，与第三人之间的租赁关系与普通租赁关系并无本质区别。《合同法》第二百二十五条对此作出了明确规定，允许双方协商确定因占有、使用租赁物所产生的收益归属。若未作约定，则该收益归承租人所有，即俗称的“二房东”。

在此提醒有意成为“二房东”的租客，在与二房东签订租赁合同时，务必了解其与房屋实际所有权人之间的租赁合同情况。首先，确认此次转租是否得到业主的同意；其次，明确二房东与业主的租赁关系何时终止。因为有些租客在自己租期即将到期时，将房屋转租出去，收取押金和租金后便不再出现，待业主收回房屋时，二房东的权益往往得不到保障。

此外，值得注意的是，许多不规范的中介公司也会从事“二房东”的业务，即曾经风行一时的“房屋银行”。然而，根据法律规定，中介公司仅能起到中介作用，并无权代表业主与租客签订租赁合同。因此，若租客与中介签订合同，而中介日后失联或关门，房屋产权人收回房屋时，租客的合法权益可能无法得到保障。