业主拒交物业费服务不到位如何处理？物业合同违约纠纷案例解析

案情简介：业主拒交物业费被诉至法院

2013年3月2日，原告湖北某物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）与被告石某（以下简称“业主”）签订了《前期物业管理服务协议》。协议约定，物业公司负责对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；业主应于交房时预付一年物业服务费，之后每季度支付一次，且须在缴费期满前15日内一次性结清。住宅物业费按建筑面积每平方米1.2元标准收取。此外，物业公司还可根据有关部门或单位的委托，提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴服务，但代收代缴费用不计入物业服务费范畴。

协议还规定，若物业公司未达到约定的管理服务质量标准，业主有权要求其限期改正，逾期未改正造成损失的，物业公司应承担相应法律责任；若业主未按协议约定的时间和标准缴纳费用，物业公司有权要求其补交，并自逾期之日起按每日5‰的标准收取违约金。若业主无正当理由逾期3个月仍未缴纳，物业公司有权通过法院强制追缴。

2013年3月2日，被告石某已向原告交纳了2013年1月13日至2015年1月11日期间的物业管理费。自2015年1月12日起，被告未再缴纳费用。截至2017年4月12日，被告累计拖欠物业费4490.64元。原告多次通过公告等方式催缴未果，遂向法院提起诉讼。

法院判决：业主应依法补交物业费并支付合理违约金

法院审理认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有约束力。被告已实际享受了原告提供的物业管理服务，理应按照协议约定缴纳物业费。

被告主张原告在房屋漏水、小区卫生、停车管理及服务态度等方面存在服务瑕疵，但这些情况并不构成其拒交物业费的法定理由，法院不予采纳。此外，被告提出原告未退还其天然气开户费用，但未能提供有效证据予以证明，亦未得到原告认可，故法院对该主张不予支持。

由于被告未按约定缴纳物业费，原告有权要求其支付违约金。根据协议约定，违约金按每日5‰计算，但该标准明显高于实际损失，被告请求法院予以调整，符合相关法律规定。法院依法对违约金予以适当减少。

最终判决如下：

一、被告石某应于本判决生效之日起五日内向原告湖北某物业服务有限公司支付2015年1月12日至2017年4月11日期间的物业费4490.64元及违约金808.32元，合计5298.96元；

二、驳回原告湖北某物业服务有限公司的其他诉讼请求。

本案受理费减半收取82元，由原告负担57元，被告负担25元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。

律师说法：业主主张物业违约需提供证据支持

本案中，物业公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，业主在享受服务后，应依法履行缴费义务。业主若以服务质量问题为由拒绝缴费，必须提供充分证据证明物业公司的违约行为，否则法院将不予支持。

此外，业主提出物业公司未退还天然气开户费用，但未能举证证明该费用的存在或未退还的事实，因此该主张缺乏依据，法院未予采纳。

关于违约金，虽然协议约定按每日5‰计算，但该标准被认定为过高，法院根据相关法律规定，对违约金进行了适当调整，以保障业主的合法权益。

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