擅自出售被查封房屋合同是否有效？法律解析与判决结果

案情简介：擅自出售执行中的房屋，合同是否有效？

2012年11月25日，赵某与严某通过A公司签订了一份房屋买卖合同，以严某的名义购买了一处房产，合同总价为373万元，明确约定了合同履行方式及违约责任。赵某在签订合同后支付了5万元定金。2012年12月3日，赵某与A公司共同完成房屋网签手续。之后，严某声称在网签前已不再拥有该房屋的处分权。因房屋处于执行状态，赵某遂于2012年12月20日提起诉讼，要求继续履行合同，同时反诉请求撤销合同。李某作为严某的配偶，作为第三人参与了诉讼。李某在2013年3月8日的一审中明确表示反对出售该房屋。

2014年5月20日，一审法院作出判决，认定房屋买卖合同有效。法院认为，尽管严某的配偶不同意出售房屋，导致合同无法继续履行，但严某的行为构成违约，赵某的索赔与反索赔请求未获支持。

2014年6月11日，赵某再次提起诉讼，要求：1. 确认双方签订的房屋买卖合同有效；2. 严某协助办理房屋网签合同的注销手续；3. 严某双倍返还定金，共计10万元；4. 严某赔偿预期损失93万3000元及中介费5万6000元。

法院判决：解除房屋买卖合同

法院在审理中认为，网签手续是由中介公司协助完成的，基于居间合同的授权，中介公司履行了相应的义务，且未与赵某存在恶意串通行为。虽然赵某与严某在签订合同后未能继续履行，但赵某要求继续履行合同的请求未被支持，法院认为其行为不构成恶意。在2015年4月9日的评估结果基础上，法院综合考虑了合同履行过程中的各种因素，认定严某需承担部分预期损失。最终，法院于2015年10月20日作出裁定：第一，解除赵某与严某签订的房屋买卖合同；第二，严某协助办理房屋网签合同的注销手续；第三，严某退还赵某定金5万元；第四，严某赔偿赵某中介费5万6千元及预期利息损失70万元。

律师说法：关于本案的法律分析

购房人李某某在得知房屋买卖存在权利瑕疵、无法继续履行的情况下，应及时采取措施以防止进一步损失。若未及时处理，不得要求赔偿额外损失。法院已明确指出，严某的配偶不同意出售房屋，导致房屋所有权无法转移，合同无法履行。在这种情况下，赵某应理性判断，不能合理预期合同能够继续履行。赵某有权选择解除合同并要求违约方赔偿损失，如适用定金罚则以维护自身权益。

然而，赵某未能在合理期限内寻找替代性住房，其因房价上涨所造成的损失应自行承担。此外，赵某与中介公司明确拒绝在卖方未配合的情况下继续执行网签手续，因此，因卖方未配合而导致的房价上涨风险，应由赵某承担主要责任。

关于无权处分买卖合同的效力问题，根据《合同法》第五十二条的规定，只有在买卖双方恶意串通损害第三人利益的情况下，合同才无效。本案中，虽然严某无权处分房屋，但无法证明其与赵某存在主观上的恶意串通，因此该合同应被认定为有效。买方虽存在不诚信行为，但不构成与卖方恶意串通，故合同仍有效。

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