房屋抵押致承租人不能合理使用 能否解除合同

案情简介：房屋抵押致承租人不能合理使用，能否解除合同

1997年12月19日，四川A公司与成都B公司签订《租房协议》约定：B公司将泰华大厦商场1—5层租赁给A公司，租期5年，B公司在出租房的第三层占用800平方米堆放货柜，于1998年11月27日搬走。B公司于1996年为他人贷款担保将所出租房屋的第四层、第五层抵押给中国农业银行成都市分行国际业务部(以下简称农行国际部)，成都市中级人民法院于1998年12月7日对抵押房屋进行查封，但同意A公司继续使用第四层的500平方米房屋，该院于1998年12月11日以(1998)成执字第884号裁定将该租赁房屋的第四层、第五层产权抵偿农行国际部。B公司将第三楼堆放货柜占用房屋以外的房屋按协议约定的时间交给A公司，但未按约定时间交付租赁房屋的消防、客梯、货电梯等设施。A公司从1997年12月23日至1999年4月18日期间，直接支付给B公司房租5048901．2元，向“泰华大厦”业主支付租金2811237．6元，代B公司向苏迅公司支付电梯款40万元，代B公司向成都锦安典当行支付借款利息13．6万元、向成都市公安局盐市口派出所支付拆迁过渡费10万元、支付水电(含用于发电的油费)、电话费等211609．14元，共计支付租金8707747．94元。1999年4月7日，B公司以A公司拖欠房租为由向成都市中级人民法院起诉，请求解除双方的《租房协议》并判令A公司支付1925030元租金。

法院判决：应当解除合同

人民法院审理认为，双方所签《租房协议》合法有效。在签订协议时，B公司已将租赁房屋第四层、第五层为他人担保抵押给债权人而未告知A公司，致使该租赁房屋第四层、第五层被法院查封，A公司只能使用其中500平方米。A公司不愿意继续租赁第四层、第五层，且有拖欠租金事实，对B公司解除合同的主张，予以支持。由于B公司的过错造成A公司无法使用的第四层和第五层部分，以及B公司占用的租赁房屋第三层，应扣减相应租金。双方对1999年4月18日以前租金结算为，A公司欠租金1091682．8元。扣除A公司已履行的租金、法院查封部分、双方同意抵扣租金后，A公司尚欠B公司294513．1元。1999年4月19日以后的租金共计471560．1元。B公司主张的违约金，由于其在履行协议中也有违约事实，不予支持。该院于1999年7月26日作出(1999)成民初字第177号民事判决：一、解除双方的《租房协议》；二、A公司支付至1999年7月18日所欠B公司租金1709193．4元；

律师说法：如何计算本案的租金扣除

B公司在签订协议时已将租赁房屋的第四层、第五层为他人担保抵押给债权人，未告知A公司，故《租房协议》对第四、五层的租赁内容无效，其余内容合法有效。B公司未按约交付全部租赁房屋第三层以及整栋楼的消防、客梯、货电梯和配套设施，应当认定为构成违约。B公司在第三层楼房内堆放货柜，租金应扣除，但由于A公司不能提供其要求B公司交付第三层房屋的有关证据，扣除的租金作为损失，由双方各承担50％。因B公司过错造成A公司无法使用的第四层、第五层部分，租金应扣除。由于B公司将房屋抵押致使原告的合同目的不能实现，因此针对这部分的租金应当适当免除。

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