房屋抵押导致承租人无法合理使用，能否解除租赁合同？

案情简介：房屋抵押导致承租人无法合理使用，是否可以解除租赁合同？

1997年12月19日，四川A公司与成都B公司签订《租房协议》，约定由B公司将泰华大厦商场1至5层租赁给A公司，租期为5年。协议中明确，B公司于1998年11月27日前将第三层800平方米用于堆放货柜，之后搬离。然而，B公司早在1996年已为他人贷款担保，将第四层和第五层抵押给中国农业银行成都市分行国际业务部（以下简称农行国际部）。1998年12月7日，成都市中级人民法院对抵押房屋进行查封，但同意A公司继续使用第四层的500平方米。同年12月11日，法院以（1998）成执字第884号裁定将该租赁房屋的第四层和第五层产权抵偿给农行国际部。

B公司按照协议约定时间将第三层的货柜搬离，并将该层以外的房屋交付给A公司。但未按约定时间交付第四层、第五层的消防、客梯、货电梯等配套设施。A公司自1997年12月23日至1999年4月18日期间，共直接向B公司支付房租504,890.12元，向“泰华大厦”业主支付租金2,811,237.6元，代B公司支付电梯款40万元、借款利息13.6万元、拆迁过渡费10万元，以及水电、电话费等211,609.14元，总计支付租金8,707,747.94元。

1999年4月7日，B公司以A公司拖欠房租为由向成都市中级人民法院提起诉讼，请求解除《租房协议》并要求A公司支付租金1,925,030元。法院审理认为，双方签订的《租房协议》合法有效。但在协议签订时，B公司未告知A公司已将第四层和第五层抵押给债权人，导致该部分房屋被法院查封，A公司只能使用其中500平方米。A公司明确表示不愿继续租赁第四层和第五层，且存在拖欠租金的事实，因此支持B公司解除合同的主张。

对于因B公司过错导致A公司无法使用的第四层和第五层部分，以及B公司占用的第三层房屋，应相应扣减租金。经双方结算，截至1999年4月18日，A公司尚欠B公司租金1,091,682.8元。扣除A公司已支付租金、法院查封部分及双方同意抵扣的租金后，A公司仍欠B公司294,513.1元。1999年4月19日之后的租金共计471,560.1元。

关于B公司主张的违约金，法院认为B公司在履行协议过程中也存在违约行为，故不予支持。

最终，成都市中级人民法院于1999年7月26日作出（1999）成民初字第177号民事判决：一、解除双方的《租房协议》；二、A公司应支付至1999年7月18日所欠B公司的租金共计1,709,193.4元。

律师说法：本案中租金如何扣除？

B公司在签订协议时，未将租赁房屋的第四层和第五层已抵押给他人的情况告知A公司，导致该部分房屋被法院查封，A公司无法正常使用。因此，《租房协议》中关于第四层和第五层的租赁内容应认定为无效，其余部分仍为合法有效。

此外，B公司未按协议约定交付第三层房屋及整栋楼的消防、客梯、货电梯等配套设施，构成违约。对于第三层的租金扣除，由于A公司未能提供其要求B公司交付该层房屋的相关证据，法院认定该部分租金损失由双方各承担50%。

因B公司抵押房屋导致A公司合同目的无法实现，法院认为针对第四层和第五层部分的租金应予以适当免除。

综上，本案中因B公司过错导致的房屋使用受限问题，依法应予以租金扣除。如您有其他相关法律问题，欢迎咨询法邦网的律师。