以分割商铺为标的的合同违约应如何处理

案情简介：以分割商铺为标的的合同违约应如何处理

位于南京市中山路18号以南的时代广场是A公司于1996年开始开发建设的商业用房，该建筑物为地下一层、地上六层。其中地上第一、二、三层的部分区域对外作为商品房销售，其余部分为A公司自有。1998年10月19日时代广场尚在建设中时，A公司与冯某签订了一份商品房买卖合同，约定：A公司向冯某出售时代广场第二层编号为28050的商品房（属于分割商铺性质），建筑面积22．50平方米，每平方米单价16 363．73元，总房款368 184元；1998年10月22日前交付房屋；交房后三个月内双方共同去办理房屋权属过户手续。该合同于1998年10月26日经南京市房地产市场管理处登记。合同签订后，冯某按约支付了全部房款。1998年11月3日A公司将房屋交付冯某使用，但一直未办理产权过户手续，A公司于1998年将时代广场内的自有部分租赁给江苏嘉和百货有限公司经营。1999年6月江苏嘉和百货有限公司经营不善，被哄抢而倒闭。1999年12月时代广场购物中心在原址开业，2002年1月再次停业，大部分购房人所购房屋亦无法正常经营。在此期间，部分购房人及债权人集体上访，要求退房及偿还债务，A公司的出资股东亦发生了二次变更。A公司陆续与大部分购房人解除了商品房买卖合同，办理了退房手续，尚余包括冯某在内的少部分购房人未办理商品房买卖合同的解除手续。整个时代广场处于闲置状态。之后，A公司为盘活资产、重新开业，拟对时代广场的经营格局进行调整，将包括冯某所购商铺在内的全部经营面积重新规划布局，并准备进行施工。2003年3月17日及6月30日，A公司两次致函冯某，通知其解除双方签订的商品房买卖合同。2003年3月27日，A公司拆除了冯某所购商铺的玻璃隔墙及部分管线设施。随后A公司进行了调整经营格局的施工。冯某为此与A公司发生纠纷。

法院判决：解除合同

法院认为：A公司与冯某签订的商品房买卖合同是双方当事人基于签订合同时的事实基础和利益考虑而做出的一致的真实意思表示，该合同合法有效。该房屋交付之后，因整体经营不善，导致时代广场长期停业，造成巨额资产闲置。现A公司拟将时代广场整体进行重新规划布局，再次开业，如果冯某所购房屋不纳入此次重新规划布局的范围，势必影响整个时代广场经营格局的调整和重新开业，使得时代广场恢复营业受阻，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济的发展。故双方签订商品房买卖合同时所依赖的事实基础和利益关系现已发生重大改变。出于对社会经济资源的合理利用及衡平双方利益的考虑，依据公平及诚实信用原则，A公司对商品房买卖合同主张予以解除应予以准许。冯某在合同履行过程中没有任何违约行为，其合法权益亦应受法律保护。在合同解除后，其应得到合理充分的补偿，使其利益不因合同的解除而减少。故A公司在解除商品房买卖合同后，除应返还冯某购房价款外，并应对冯某做出相应赔偿。A公司支付的房屋增值款、违约金及补偿款连同A公司返还的房屋价款足以使冯某在同类地区购得相同面积的类似商业用房，该补偿充分、合理，应予以确认。据此，判决：A公司与冯某签订的时代广场编号为28050房屋的商品房买卖合同予以解除；冯某返还A公司位于时代广场编号为28050号的房屋，于本判决生效之日起十日内交付。

律师说法：本案的法律责任如何认定

冯某与A公司签订的商品房买卖契约应为合法有效。A公司在合同约定的期限内未能办理产权过户手续已构成违约，在合同未依法解除的情况下将2B050房屋的玻璃墙及部分管线设施拆除亦属不当，A公司应承担相应的违约责任及赔偿责任。同时，根据法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但债务的标的不适合强制履行或履行费用过高的除外。本案中，冯某所购的门面房在整个时代广场布局调整的范围内，且所占比例较小，在A公司已与绝大部分购房人解除合同的情况下，如要求A公司继续履行本案合同，将对整个时代广场的规划及经营产生影响，使A公司为履行本合同支付过高的费用，势必破坏当事人之间的利益平衡，故应允许A公司以承担违约责任及赔偿责任代替实际履行。

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