未经消防验收擅自使用，租赁合同是否可解除？法律解析

案情简介：未经消防验收擅自投入使用，是否可以解除租赁合同？

1996年10月8日，新隆基公司取得由重庆市房地产管理局颁发的渝高新字第71533号《房屋所有权证》。1997年5月20日，新隆基公司又取得重庆市国土局高新技术产业开发区分局核发的渝高国用（97）字第0222号《国有土地使用证》。同年7月25日，A公司向新隆基公司发出函件，提及吉兴火炬大厦的租赁事宜，并强调今后所有租赁相关事务应由新隆基公司直接与B公司联系并收取租金。

1997年1月9日，原重庆市公安局消防支队对明日上海广场的经营场所进行了消防检查，发现存在火灾隐患，指出该场所未经消防部门验收即擅自投入使用，要求在春节前完成整改，并通过消防验收后方可正式投入使用。然而，A公司与科贸公司均未采取任何整改措施，导致租赁关系长期处于违法状态。

1998年6月，新隆基公司以明FI公司未支付租金为由，向法院提起诉讼，请求解除租赁关系，并要求明FI公司和科贸公司支付拖欠租金并赔偿经济损失。一审法院认为，A公司与明FI公司签订的《联营协议》具有保底条款，违反了联营的相关法律规定，应认定为无效合同。同时，双方签订的《备忘录》将违法的联营关系变更为租赁关系，属于规避法律的行为，该备忘录亦应被认定为无效。

在A公司退出合作建房并取得吉兴火炬大厦全部产权后，新隆基公司继受了A公司在经营大厦期间的权利义务。因此，新隆基公司与B公司之间的租赁关系因违反消防法规而无效。由于A公司和科贸公司均未履行消防整改义务，导致租赁关系持续处于非法状态，双方均存在过错，应各自承担相应的法律责任。科贸公司作为场地的实际使用人和受益人，应与明FI公司共同赔偿新隆基公司因场地被非法占用所遭受的经济损失。

律师说法：如何认定合同的效力？

明FI公司与A公司签订的《联营协议》包含保底条款，违反了法律关于联营关系的规定，应被认定为无效。双方随后签订的《备忘录》，将联营关系变更为租赁关系，但该大厦主体工程及明日上海广场的装修工程在竣工后，未通过消防验收即被擅自投入使用，违反了《中华人民共和国消防条例》的强制性规定，因此该租赁关系也应被认定为无效。

1997年1月9日，重庆市公安局消防支队在检查中已明确要求A公司和科贸公司限期整改隐患并申请消防验收，但两公司均未落实整改措施，致使租赁关系长期处于违法状态。双方均存在过错，应依法承担相应责任。

在C公司取得吉兴火炬大厦全部产权后，新隆基公司继受了A公司在经营期间的权利义务。因此，本案中的租赁关系因违法而无效。

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