商品房一房数卖的行为应当如何认定

案情简介：商品房一房数卖的行为应当如何认定

2000年8月3日，刘某与北京中鸿天房地产有限公司签订北京市外销商品房预售契约，刘某购买了涉案房屋，总价款为1372838元。2005年8月1日，刘某取得涉案房屋所有权证。2005年9月17日，刘某取得涉案房屋土地使用证。合同签订后，姜某于2011年1月25日向刘某转账70万元，于2011年2月17日向刘某汇款242万元。2011年1月30日，姜某取得涉案房屋所有权证。徐某起诉至法院，要求：1.确认徐某与刘某于2007年7月15日签订的针对涉案房屋的买卖合同有效；2.刘某返还购房款138万元及利息，并赔偿装修费用20万元、差价款214万元和房租损失14.4万元；3.姜某对上述债务承担连带给付责任。一审审理中，刘某及姜某表示涉案房屋现已交付给姜某。徐某提交收据2张，以证明其对涉案房屋进行了装修，花费了装修费20万元；徐某还提交了公寓写字楼租赁合同，以证明其主张的租金损失。

法院判决：合同有效

法院认定：一、确认徐某与刘某于2007年7月15日签订的针对北京市朝阳区建国路88号（7-10）7号楼808室房屋的买卖合同有效；二刘某于判决生效后10日内返还徐某购房款100万元；三、刘某于判决生效后10日内赔偿徐某差价损失214万元；四、驳回徐某其他诉讼请求。

律师说法：如何认定本案的法律关系

依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。刘某与徐某签有收条，承诺将涉案房屋出售给徐某，并将涉案房屋交付徐某使用，双方确已形成买卖合同关系。后刘某将涉案房屋另行出售，导致其与徐某的买卖合同履行不能，刘某存在根本违约行为，应承担相应的违约责任；刘某收取徐某的购房款100万元应予退还，同时考虑到刘某违约行为的恶劣性质及主观过错，法院判令其将涉案房屋另行出售所得的差价款214万元全部赔偿给徐某。对徐某关于利息及装修损失和房租损失的请求，考虑到上述赔偿已足以弥补其损失，对其该部分请求不予支持。徐某要求姜某对上述债务承担连带责任，不予支持。

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