土地分割协议是否属土地使用权转让行为

案情简介：土地分割协议是否属土地使用权转让行为

A公司、B公司C公司共同取得了位于赤峰市第四监狱二监区的建设用地使用权。后A公司、B公司C公司经协商对该宗土地使用权进行了分割，宝马公司请求：要求依法确认原告对赤国用（2014）第0422号建设用地使用权证中登记在C公司名下的面积为116.399亩（”马”字块）的土地使用权份额按份共有；要求C公司在具备分割登记条件时协助原告办理土地分割登记手续。

法院判决：驳回A公司的诉讼请求

一审法院认为，通过唐某、张某与邱某之间签订的《合作协议》及中龙公司与宝马公司签订的《土地分割协议》的合同内容，以及原告提交的缴款凭证中标注的”投资款”或”交土地款”的缴款用途，能够认定唐某、张某与邱某签订的《合作协议》及原、C公司签订的《土地分割协议》均是中龙公司与宝马公司为了共同开发中龙公司取得的位于赤峰第四监狱二监区的建设用地而签订的合作开发协议。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定：”未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，土地使用权不得转让”。本案中，中龙公司与A公司、B公司共同取得位于赤峰第四监狱二监区的建设用地后，中龙公司又将其分割取得的建设用地通过合作开发的方式，与宝马公司签订《土地分割协议》并将其取得的建设用地的50％转让给宝马公司。中龙公司在未对涉案用地进行投资开发、利用的前提下，而对土地进行转让，违反了上述法律、法规的强制性规定，该土地转让行为应属无效，故原、C公司签订的《土地分割协议》无效。故原告请求确认其依法对原、C公司签订的《土地分割协议》中登记在C公司名下的建设用地的土地使用权份额按份共有，及要求C公司在具备分割登记条件时协助原告办理土地分割登记手续的诉讼主张于法无据，一审法院不予支持。关于C公司中龙公司辩称的因唐某向邱某借款，为保证唐某能够偿还邱某的借款签订了《土地分割协议》，该协议具有让与担保的性质，因C公司对其辩诉主张未提供相关证据予以证明，对其辩诉主张一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条之规定，一审法院判决：驳回A公司的诉讼请求。

律师说法：双方签订的《土地分割协议》性质问题

本案诉争合同名为”土地分割协议”，双方对该协议性质存在争议，宝马公司认为该协议系双方对登记在被上诉人名下共有土地使用权内部分割的约定，中龙公司认为该协议系土地使用权转让协议。关于何为土地使用权转让，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。综合本案案情，涉案《土地分割协议》不属于上述规定中列明的土地使用权转让行为。理由如下：土地使用权转让属于买卖行为的一种，而买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《土地分割协议》并未约定中龙公司以何种价款出卖涉案土地，亦未约定宝马公司的付款方式，不具备买卖合同的基本属性。同时，本案双方当事人在签订诉争的《土地分割协议》前，还存在过一份由甲方唐某、张某、乙方邱某签订的《合作协议》，双方均认可本案诉争的《土地分割协议》系由该《合作协议》演变而来。《土地分割协议》的前身《合作协议》中的甲方唐某、张某代表的即为中龙公司，乙方邱某代表的即为宝马公司，该《合作协议》约定了双方拟在涉案土地上合作开发房地产项目，并且约定了合作原则、方向、合作公司的注册资本及股权确定、管理层构成方式、投资比例及利润分配方式、双方各自义务及违约责任等。之后，邱某缴纳了土地出让金，通过股权受让的形式变成中龙公司股东，本案双方当事人签订《土地分割协议》后，邱某又将其持有的中龙公司股权转出，上述《合作协议》、《土地分割协议》的签订以及邱某缴纳土地出让金、受让股权、签订《土地分割协议》、转让股权等一系列证据和事实表明，双方就涉案土地存在过合作开发关系。由于双方决定不再合作开发涉案土地，因此双方形成涉案《土地分割协议》，该协议从性质上看，应属于合同签订双方针对土地使用权权益进行的分割，并非转让土地使用权。

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