代替产权人出卖房屋是否构成委托代理关系

案情简介：代替产权人出卖房屋是否构成委托代理关系

孙某与徐某系叔嫂关系。2004年11月，孙某在本单位（吉林铁路分局）进行公产房改革时将位于桦甸市铁路小二楼住宅５栋－2－10号、面积为44.48平方米的房屋购置在本人名下，但未办理产权证。徐某系持有孙某购房的交款凭证等证明，并称其与孙某存在借贷关系，孙某委托其以27000元的价格代售上述房屋，用以偿还欠款。2005年5月13日，经中间人黄景柱介绍并见证，徐某代替孙某与方某签订了房屋买卖合同，并约定方某负责办理产权过户手续。方某有理由相信，孙某委托徐某代售房屋，所以向徐某全额给付了购房款，房屋已交付使用。此后，由于根据铁路系统房改政策规定，该房应由铁路系统统一办理产权证，加之方某的原因，该房一直未办理产权登记手续。2016年5月，该房屋在我市棚户区改造的拆迁范围之内，需要所有权人进行房屋产权的登记与申报，孙某以其未委托徐某卖房为由，拒绝协助方某办理产权确认及变更登记手续。

法院判决：房屋买卖合同有效

本院经审理认定事实如下：对双方当事人没有争议的孙某与徐某系叔嫂关系的事实、2005年孙某欠徐某钱的事实、徐某持有孙某交付的诉争房屋的交款证明等凭证的事实、徐某与方某签订房屋买卖合同的事实、徐某收取购房款以抵销其与孙某之间的欠款的事实，本院予以确认。虽然孙某对房屋买卖协议中“代卖方”的“代”字形成时间有质疑，但既未提供证据加以证明，又自愿放弃司法鉴定的申请权，故本院对该证据的真实性，予以采信。方某提交的两份便笺式的书证，记载的内容不完整、含义不明确，且无法证实其来源，不符合证据的要求，故该证据本院不予采信。判决：原告方某与被告孙某签订的房屋买卖合同有效。被告孙某于本判决生效之日协助原告方某办理位于桦甸铁路小二楼５栋－2－10号（铁路住宅五号楼1单元2层1室，面积为44.48平方米）的房屋所有权变更登记手续。

律师说法：是否构成委托代理关系

徐某代理行为的法律效果直接归属被代理人孙某，即方某与孙某签订的房屋买卖合同有效。根据庭审调查，2005年诉争房屋虽已由孙某购买，但无私产权属证书，在方某和徐某签订房屋买卖合同前，孙某向徐某交付了诉争房屋的两份交款证明，均明确记载了交款人姓名（孙某）和交款原因（房款、职工购房办证），并印有收款单位的公章，上述交款证明具有不动产权属证书的性质，虽然孙某未向徐某出具书面的代售房屋的委托授权书，但结合房屋买卖协议的内容、双方当事人的陈述及证人证言，可知孙某与徐某系姻亲，二人之间另有借贷关系，徐某代售诉争房屋期间，孙某及家人不在本市居住，因此，孙某向徐某交付具有不动产权属证书效力的交款证明的行为，应视为孙某委托徐某出售诉争房屋的授权行为。基于此，代理人徐某以被代理人孙某的名义，与第三人方某签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，未办理房屋所有权变更登记，不影响房屋买卖合同的效力，故方某请求确认该份房屋买卖合同有效。

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