国五条细则出台 二手房过户潮涌现 新房价格或受冲击

新华网3月5日电（胡可璐）3月1日晚间，国务院发布房地产市场调控的新“国五条”细则，其中明确以税收手段强化调控，引发市场广泛关注。细则规定，出售自有住房需依法按转让所得的20%征收个人所得税。这一政策一经公布，便迅速成为舆论焦点。

记者注意到，按差额20%计征个人所得税的做法并非首次出现。此前，二手房交易中个人所得税有两种计征方式：一种是按差价的20%征收，另一种是按总价的1%至2%征收，交易双方可选择较低的计税方式。对于房价涨幅较大的房源，按总价计税通常更为划算。而此次“国五条”细则的出台，明显提高了二手房交易成本。

据透露，在政策发布当天，北京部分购房者连夜签约，以规避可能增加的税费。新政实施后，对楼市将产生怎样的影响？业内人士分析指出，交易成本上升可能导致业主减少出售意愿，从而抑制交易量；另一方面，卖家可能将税费转嫁给购房者，进一步打击购房热情。此外，由于二手房与新房市场存在联动效应，税收政策的调整可能促使部分购房者转向新房市场，进而影响新房价格走势。

**释疑：二手房按差额20%计征个税并非新规**

记者粗略计算，以一套5年前以50万元购入、现售价200万元的普通二手房为例，按新政要求，需缴纳30万元个人所得税。若该政策在全国范围内严格执行，将显著增加交易成本，短期内可能抑制二手房市场交易热度，导致成交量下滑。

实际上，根据我国《个人所得税法》，个人出售自有住房所获得的差价应按照“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。然而，对于部分无法核实原值的房屋，如福利分房，国家规定统一按出售总价的1%征收。由于中介常帮助业主压低真实成交价进行网签，按总价1%计税的税额往往低于按差额20%计税，因此许多能够核实原值的房屋也选择按总价计税以避税。

在一线城市，由于楼市供需紧张，此前交易环节中的营业税、个税、契税及中介费等成本大多转嫁至购房者。业内人士指出，若热点城市的供需关系未明显改善，新增的个税可能再次转嫁到购房者身上，进一步抬高其购房成本。

**市场：二手房交易趋热，争搭政策“末班车”**

据伟业我爱我家市场研究院数据显示，新政出台后，门店周末新增房源委托量增长近四成。记者在三环新城附近的一家中介门店看到，前来咨询和看房的购房者络绎不绝，其中近90%的咨询都围绕“二手房交易个税按差额的20%征收”这一话题展开。房屋中介小刘表示，上个周末电话不断，主要是客户、业主和周边居民咨询新政相关事宜。

北京市住建委数据显示，3月2日，二手住宅网签量达到1059套，创下新政后的新高。今年以来，北京二手房市场持续火热，1月份成交量达19561套，创两年新高，1月和2月的日均签约量也维持在500至700套之间。统计显示，今年北京二手住宅网签量过千套的情况出现三次，除3月2日外，分别是1月31日的1230套和2月28日的1036套，均出现在月末最后一天。

伟业我爱我家集团市场分析师孔丹指出，月底网签机构通常会加快处理积压案件，因此网签量较高。同时，他也认为，3月2日的网签过千套，主要受新政影响，大量市民急于在政策执行前完成交易，以加快过户流程，争搭“末班车”。

除北京外，上海、南京等地的二手房交易者也纷纷加快交易节奏，而在江苏无锡，房产交易中心更是人满为患，4日下午已发放570个号，远超平时的360个号上限。

**解读：房价上涨较快城市或现市场反转**

此次个税政策调整，促使不少二手房购房者紧急入市，而原本计划近期购房的刚需群体则可能转向观望，等待政策进一步明朗后再做决定。

值得注意的是，北京、上海等一线城市的二手房成交量已超过或接近新房成交量。若新政导致二手房供应大幅减少，可能进一步加剧这些城市尤其是中心城区的供需矛盾。

不少市场人士担忧，20%的个税将促使部分购房者转向新房市场，从而推高新房价格。对此，同策咨询研究中心总监张宏伟表示，此次政策出台正值房地产调控的关键时期，更多是为平衡政府与市场在转型阶段的矛盾。整体来看，国五条旨在继续推进今年的房地产调控工作，而非打压市场。

链家地产市场研究部张旭则认为，此次政策是对原有调控措施的收紧和完善，不仅涉及信贷和税收，还在“加强市场监管和预期管理”方面给予地方政府更多调控空间。新一轮调控政策在信贷、税费及行政手段等方面均有所加强，尤其对二手房市场的调控力度更大。预计这一轮政策将促使购房者预期明显转向，抑制改善型需求，降低交易换手率，导致成交量萎缩。对于北京这样房价上涨较快的一线城市，市场反转可能更加显著。

随着各地细则逐步落地，新房和二手房市场交易量或将进入低谷期，价格也可能经历一段滞涨期。专家指出，房贷政策的收紧提高了购房融资成本，有助于抑制投机性购房需求。