开发商迟延办房产证如何维权及违约金计算方法

开发商迟延办理房产证该如何处理？2002年1月19日，梁先生一家三口与华昊公司签订了《上海市商品房预售合同》，约定以49.3万元的价格购买该大厦内一套面积为118.99平方米的房屋，交房期限为同年12月31日。合同补充条款中明确约定：“华昊公司承诺在2002年12月31日前办出房地产大产证，向梁先生一家出示大产证并正式交房。如未按期办出大产证，华昊公司承诺按梁先生一家已付全部房款赔偿损失，利率按同期按揭贷款利率计算。”随后，梁先生一家支付了全部房款。

2002年4月22日，华昊公司向梁先生一家交付了房屋，但大产证始终未能办理。梁先生一家因此于今年6月18日向法院提起诉讼，要求华昊公司赔偿违约金4万余元。华昊公司则辩称，该房屋是通过拍卖取得的，而该大厦属于在建工程，天怡开发商在处理遗留问题上与合作方协调不畅，导致大产证未能按时办理。此外，梁先生一家已提前入住，说明其并未因此遭受损失，反而获得了提早入住的好处。

法院认为，商品房的交付不仅包括实物的交付，还应包括权利的交付，即办理房屋交接手续（俗称“交钥匙”）并通知购房者办理产权过户。根据合同补充条款，出示大产证与交钥匙是同步进行的义务，华昊公司虽提前交付了房屋，但并未履行出示大产证的义务，因此不能免除其违约责任。一审法院最终支持了梁先生一家的诉讼请求。

目前，《上海市商品房预售合同》已对开发商如何交付房屋作出明确规定，即开发商应在取得大产证后交付房屋，并协助购房者办理小产证。违约责任分为概括性和具体性两种，具体性条款针对不同违约行为设定不同的违约金标准。本案中，双方约定的是具体违约条款，因此即使梁先生一家提前入住，也不能减轻华昊公司的违约责任。华昊公司作为开发商，理应预见并承担因处理在建工程遗留问题而无法按时办证的风险。