恶意串通签订购房合同是否有效？房子未过户如何维权？

恶意串通签订的购房合同是否有效？

2006年7月，嘉美公司与兴发公司签订了一份商品房买卖合同，约定嘉美公司以120万元的价格购买兴发公司位于上地三街的一套房屋。嘉美公司依约支付了2万元定金。合同中明确约定：兴发公司应尽快办理房产证，并在取得房产证后三个月内将该房屋过户至嘉美公司名下；在取得房产证后，双方应共同委托房产经纪公司办理过户手续，届时嘉美公司需交齐剩余房款；若兴发公司未能在约定期限内完成过户，则需支付违约金4万元，且是否续约由嘉美公司决定；此外，合同还规定，自双方签署之日起，兴发公司不得以任何形式销售该房屋，否则视为严重违约。

合同签订后，嘉美公司随即委托江都公司对该房屋进行装修，花费装修费6万元。两个月后，兴发公司取得了该房屋的所有权证。然而，2007年1月，兴发公司以欺诈为由向法院提起诉讼，请求撤销与嘉美公司之间的购房合同。诉讼期间，嘉美公司提出反诉，主张兴发公司未履行过户义务，要求解除合同，后又申请撤回反诉，法院于2007年8月22日裁定准许撤回。

2008年1月，一审法院判决驳回兴发公司的诉讼请求，兴发公司不服，提起上诉，一中院于2008年4月维持了原判。嘉美公司持胜诉判决，要求兴发公司继续履行合同，却得知房屋已不在兴发公司名下。原来，2007年9月，即诉讼期间，兴发公司与人力资源部经理李某签订了一份房屋买卖合同，以121万元的价格将该房屋出售给李某，并于当月29日完成过户登记，将房屋过户至李某名下。

嘉美公司认为，李某作为兴发公司的高级管理人员，对房屋情况十分清楚，却在嘉美公司与兴发公司之间的诉讼过程中抢先将房屋过户，明显存在恶意串通行为，遂向海淀法院提起诉讼，请求确认兴发公司与李某之间的房屋买卖合同无效，并要求兴发公司支付违约金4万元。

兴发公司和李某则辩称：由于兴发公司提起撤销合同的诉讼，表明其不履行合同，嘉美公司依据《合同法》第94条已享有法定解除权，其提出的反诉即为行使解除权的行为，足以导致合同解除，因此兴发公司再将房屋出售给李某不构成恶意串通；此外，房屋已过户至李某名下，根据“物权优于债权”原则，嘉美公司无权主张该房屋。

法院经审理认为，尽管嘉美公司曾提出反诉，但其撤回反诉的行为已获法院裁定准许，该行为不构成合同解除的法律效力。因此，兴发公司与嘉美公司之间的合同仍然有效。

在分析兴发公司与李某之间的房屋买卖合同时，法院指出，该合同存在恶意串通的嫌疑。理由如下：首先，该合同签订于嘉美公司与兴发公司之间撤销权诉讼进行期间；其次，李某作为兴发公司的高级管理人员，与公司存在直接利害关系，且在公司会议上对嘉美公司与兴发公司的房屋买卖事项知情并签字；再次，从主观上看，兴发公司意图通过与李某签订合同来达到撤销与嘉美公司合同的目的；从客观上看，兴发公司通过与李某签订合同并完成过户登记，实际上将房屋所有权转移给了李某。

根据我国《合同法》规定，恶意串通损害第三人利益的合同属于无效合同。因此，兴发公司与李某之间的房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效。合同无效意味着该物权变动缺乏有效的债权行为，即使完成了过户登记，李某也无法合法取得房屋所有权，应当依法返还房屋。

据此，法院支持了嘉美公司的全部诉讼请求。根据嘉美公司与兴发公司之间的合同约定，嘉美公司应在双方共同委托房产经纪公司办理过户时履行付款义务。而由于兴发公司提起撤销合同的诉讼，导致嘉美公司未能支付房款，其并无违约的故意，不构成违约。兴发公司未按合同约定完成过户，应依约支付违约金4万元。

沙月亮 唐盈盈