出租房屋能否抵押？承租人权益如何保障？

苏某去年老伴去世后，搬进了养老院。随后，他将位于某小区的一套两居室房屋出租给了来上海打工的王某一家，并于2005年3月与王某签订了一份为期3年的房屋租赁合同。合同签订后，王某一家搬入该房屋居住，而苏某则安心在养老院度过晚年。

在这一段时间里，苏某结识了一位棋友，两人经常切磋棋艺，逐渐成为无话不谈的好友。然而，天有不测风云，2006年初，这位棋友不幸患病住院，治疗费用高昂。由于棋友的子女遗弃了他，且毫无音讯，医药费成了难题。为了帮助这位朋友渡过难关，苏某决定将房屋抵押，以筹集资金支付医疗费用。但他在考虑这一做法时，也担心自己已经将房屋出租，是否还能进行抵押。

首先，房屋所有权属于苏某，即使他将房屋出租，房屋的所有权并未转移。根据法律规定，公民依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。其次，依法取得的房屋所有权可以设定抵押权。我国《城市房地产管理法》第47条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。”因此，苏某有权将该房屋进行抵押。

需要注意的是，在抵押房屋时，必须通知承租人王某。根据《担保法》第48条的规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”这意味着，抵押行为不会影响苏某与王某之间的租赁合同效力。王某仍可继续居住在该房屋内，并按原合同约定收取租金。

如果抵押后房屋被依法拍卖或变卖，承租人王某仍有权按照原租赁合同继续居住至租期届满。此外，在租赁期间，若出现房屋转让、折价或变卖等情况，出租人应当提前通知承租人。在同等条件下，承租人享有优先购买权。若房屋被转让，受让人应继续履行已登记备案的租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更协议，办理相关备案手续。