农村房屋买卖有效需满足的四个法律要件

2011年7月25日，睢志刚在中间人睢根上的介绍下，与毛瑞琴、毛永亮签订了一份房屋买卖协议，将位于河南省登封市中岳办事处新店村的一处房产出售给毛瑞琴和毛永亮。该房屋的土地使用证登记在睢志刚父亲睢天庆名下，双方约定的交易价格为25500元，协议签订后，款项和证件已交接完毕。之后，睢志刚将房屋内的物品搬离，毛永亮和毛瑞琴随即搬入该房屋居住至今，而睢志刚则一直居住在郑州。

2013年7月17日，睢志刚的父母睢天庆与耿姣以儿子及毛永亮、毛瑞琴未经其同意擅自出卖房产，严重侵犯其合法权益为由，将三人诉至登封市人民法院，请求法院确认该房屋买卖协议无效。

关于农村房屋买卖的有效条件，需满足以下四个法律要件：

1. **购房人主体资格合法**：农村房屋所依附的宅基地属于农村集体经济组织成员所有，因此购房人必须是该集体经济组织的成员，城市居民不具备购买农村房屋的资格。

2. **卖房人主体资格合格**：卖房人必须对其所出售的房屋拥有合法的所有权，包括占有、使用、收益和处分的权利。若房屋为共同共有，其中一方单方面处分房屋，若购房人已支付合理对价，买卖行为可视为成立，其他共有人可向卖房人主张权利，但不得以未获其同意为由主张合同无效。

3. **购房人符合申请宅基地的条件**：农村村民一户只能拥有一处宅基地，若购房人已拥有宅基地，则不得再通过买卖方式变相获得额外宅基地。否则，该买卖行为将不受法律支持与保护。

4. **买卖行为需经村民委员会同意**：从物权法的角度来看，只有村民委员会有权代表全体村民对宅基地上的房屋进行处分，因此买卖房屋的行为应当经过村委会的同意，否则可能影响其法律效力。