因政策调整无法贷款退房，购房者能否成功退房？

去年3月7日，市民吴宁看中了宿迁市宝龙置业房地产公司开发的一套房产。4月2日，他向售楼部支付了28万余元的首付款，并与开发商签订了《商品房买卖合同》，合同中约定剩余42万元房款将通过银行按揭方式支付。然而，在等待银行通知签订贷款合同期间，4月18日，吴宁却收到了通知，称国务院出台了一项关于住房贷款的新政策，可能导致按揭贷款短期内无法办理。这一消息让原本以为可以顺利购买第三套住房的吴宁陷入困境。

吴宁决定退房，但发现首付款无法退还，于是将开发商诉至法院。他主张，国家政策调整属于不可抗力，开发商应同意其退房请求。然而，开发商则认为，国十条（国务院关于住房贷款的相关政策）不能作为退款的依据，因为双方在签订合同时已签署补充协议，明确约定因政策调整或其他原因导致购房者无法获得贷款的风险，应由购房者自行承担。

法院在多次调解未果后，启动了联动调解机制，联合房地产公司总部及企业所在地的建管部门共同协商，最终促成双方达成调解协议。法院指出，订立合同时，双方均无法预见政策的变化，而继续履行合同对一方明显不公平，或无法实现合同目的，因此适用情势变更原则解除合同，以维护交易的公平性。

需要说明的是，吴宁终止合同的理由并非不可抗力。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，通常指自然灾害等。而本案适用的是情势变更原则，尽管该原则在《合同法》中并未明确列出，但在近年来的司法实践中已被广泛运用。

此外，购房者在与银行签订贷款合同时，银行合同中已对利率变化等情形作出详细约定，因此政策调整本身并不能成为解除合同的充分理由。利率可能上调，也可能下调，购房者在购房前应充分评估自身的还贷能力，关注楼市政策变化，避免因政策风险造成更大损失。