农村房屋买卖合同是否有效？抵押房屋交易纠纷解析

原告因购买有抵押的农村房屋，已向被告於某支付房款22万元。由于於某被他人逼债，导致原告无法接收房屋，遂要求解除合同，请求被告返还已付房款及利息，并要求被告国某承担连带责任，同时由被告承担诉讼费用。被告於某对原告所述事实无异议，同意返还房款，但表示目前暂无履行能力；被告国某则认为，主合同无效，担保合同亦应无效，因此不承担担保责任，且无需支付利息。

2010年10月23日，原告与於某签订了一份房屋买卖合同，约定於某将其位于礼嘉镇XX村委XX村X号的房屋及附属构筑物一并出售给原告，总价为22万元。该合同由村委会主任作为见证人签字，国某作为担保人签字，并另行出具担保书，承诺该房屋权属无瑕疵，不存在抵押，且未来拆迁无纠纷。

合同签订后，原告依约支付了全部房款，被告亦交付了房屋钥匙。然而，原告刚搬入不久，便遭遇於某的债权人上门催债，并出示了该房屋的抵押凭证。同时，房屋多次被破坏、撬锁，原告无奈只能要求退房。

关于农村房屋买卖合同的效力问题，首先应明确判断标准。农村房屋尚未普遍进入流转市场，多数未取得“两证”，导致其物权属性不明确，买卖无法完成过户。根据《物权法》第15条的规定，当事人之间订立的设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。因此，合同的效力不应与是否完成过户挂钩，而应依据基本法律条文进行判断。

其次，主合同无效是否必然导致担保合同无效？通常情况下，主合同无效，从合同也应无效。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第8条规定，担保人有过错的，其承担的民事责任不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。因此，在主合同无效的情况下，若担保人存在过错，仍可能承担相应的责任。

审理过程中，法院认为原告主张的合同有效不成立，遂要求原告变更诉讼请求为确认合同无效，否则驳回其诉讼请求。原告在协商后同意该变更。一审法院最终认定，原告与於某签订的房屋买卖合同违反了《江苏省土地管理条例》，且原告不具备购买农村宅基地上房屋的主体资格，即使村长签字也不能代表集体组织的同意，因此合同无效。双方应相互返还已得利益。

鉴于主合同无效，但担保人国某存在明显过错，法院依据担保法相关司法解释，判令被告於某返还房款及自支付之日起的利息损失，同时判令国某对於某不能清偿的部分承担不超过三分之一的连带责任。

需要指出的是，房产证是房屋所有权的唯一法律证明，没有房产证的房屋不得进行买卖、置换、赠与、继承或转让。此类行为不受法律保护。若以无房产证的房屋进行抵押，通常属于无效行为。但若在诉讼过程中，双方能够在一审法庭辩论结束前提供房产证或补办登记手续，则抵押行为可能被认定为有效。