商品房质量问题如何维权？房屋渗水索赔遭拒怎么办？

2009年1月10日，赵某与鸿兴公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买了该公司开发的一套商品房，房屋建筑面积为90平方米，总价款为245万元。根据合同约定，鸿兴公司应于2010年5月10日交付房屋。合同签订后，赵某依约支付了全部购房款，鸿兴公司于2010年5月5日通知赵某在同年5月10日办理收房手续。验收当日，赵某未发现房屋存在质量问题，遂与开发商完成交接，正式收房。之后，赵某对房屋进行了装修，并于2010年12月搬入新居。

约半年后，北京进入雨季，频繁的暴雨导致赵某家中出现渗水问题。从外墙面开始渗水，两个卧室的墙面均被浸湿，留下大量水痕。赵某随即联系开发商，要求其进行维修。然而，开发商认为房屋已交付半年，且交付时验收合格，故不应承担维修责任，若需维修，所有费用应由赵某自行承担。赵某则坚持认为房屋质量问题应由开发商负责维修并承担相关费用，双方因此产生争议。

赵某随后寻求法律帮助，笔者在查阅双方签订的商品房预售合同后，认为外墙属于房屋结构的一部分，依据《房屋质量保证书》的相关约定，当前外墙体仍在保修期内，开发商应承担相应的维修义务。建议赵某通过法律途径起诉，要求开发商履行修复义务并赔偿相关损失。

北京市海淀区人民法院审理后作出判决：鸿兴公司应在判决生效后十日内修复渗水墙面，并赔偿赵某各项损失共计3万元。

商品房质量问题的处理方式如下：房屋质量纠纷是商品房交易中较为常见的问题之一。许多购房者在房屋交付后才发现质量问题，多次与开发商协商未果，导致矛盾加剧。此类纠纷虽然标的金额不大，但对购房者的生活影响较大，容易引发不满情绪。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，若房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同并要求赔偿损失。在保修期内，出卖人应承担修复责任；若出卖人拒绝或拖延修复，买受人可自行或委托他人进行修复，相关费用及修复期间造成的损失由出卖人承担。

对于“严重影响正常居住使用”的认定，属于法官自由裁量的范围，通常需结合房屋质量问题是否对买受人的生命、财产安全或身体健康造成重大影响，是否严重干扰其正常生活等因素综合判断。必要时，可委托专业机构对房屋质量进行鉴定。

若房屋质量问题未达到严重影响居住使用的程度，买受人应首先查阅《住宅质量保证书》，确认问题是否在保修期内。若尚在保修期内，可直接要求开发商进行修复；若已过保修期，则需区分问题是否属于公共设施或公共部位。如果是公共部分的问题，可向物业公司报修，由其动用公共维修基金进行处理；若为私人部分，则需由买受人自行解决。

若开发商明确拒绝修复或在合理期限内拖延修复，买受人可先行修复，并保留相关证据，之后向开发商主张修复费用及由此造成的损失赔偿。在此情况下，提供有资质评估机构的评估报告，有助于买受人更有效地主张权利。

在司法实践中，若房屋问题源于小区的公共配套设施或附属设施，一般不会被认定为符合第十三条规定的“严重影响正常居住使用”的情形。因此，此类问题通常不会导致合同解除。此外，若房屋存在一般性质量问题，但不影响正常居住，法院一般也不会支持解除合同的请求。

关于诉讼时效，若买受人请求开发商修复，诉讼时效自其知道或应当知道质量问题之日起计算；若请求赔偿损失，则自其知道或应当知道质量问题导致损失之日起计算。但若质量问题尚未超过保修期，则不适用诉讼时效的限制。