逾期交房不交房款是否需支付违约金？北京法院判决解析

2010年7月12日，白某与保和公司签订了《商品房预售合同》，约定购买该公司开发的一套建筑面积为77平方米的住宅，总房款为140万元，其中首付款为100万元，剩余40万元通过公积金贷款支付。合同中明确约定，保和公司应于2011年8月1日前将房屋交付给白某，若逾期交房，应按已付购房款的日万分之五支付违约金。

合同签订当日，白某即支付了首付款100万元，并与开发商指定的代办公司签订了《个人住房贷款委托代理合同》，约定白某需在两周内将申请公积金贷款的相关材料提交给代办公司，由其协助办理贷款手续。随后，白某依约提交了所有所需材料，并支付了3000元代办费用。

然而，一年后，即2011年8月交房日期临近时，房屋仍未封顶。2012年3月，开发商突然通知白某签署延期交付协议，承诺于2012年8月1日交房，并声称白某逾期付款构成违约，要求将该违约责任与开发商的逾期交房责任相互抵销，双方互不追究。白某对此表示不满，认为是开发商逾期交房，却反过来说自己逾期付款。

经白某仔细查阅《商品房预售合同》，发现合同附件十中有关于公积金贷款支付方式的约定：“如公积金管理机构对买受人的贷款申请作出不予贷款的决定，则买受人须在公积金管理机构或指定的代办机构或出卖人书面通知送达后7日内一次性向出卖人支付该商品房的剩余全部房款。”截至目前，白某并未收到任何书面通知，因此不构成逾期付款。

开发商在未履行交房义务的情况下，却以白某未按时付款为由主张抵销违约责任，缺乏法律依据。实际上，开发商未能按约交付房屋，已构成违约，应依法承担相应责任。根据合同约定，逾期交房的违约责任为日万分之五的违约金，且合同规定的交房期限为30日，开发商的逾期已远超此期限，白某有权选择要求违约金赔偿或退房。

需要指出的是，逾期付款是出卖人向买受人主张的违约责任，而逾期交房则是买受人向出卖人主张的违约责任，二者责任主体不同，法律上并不具备相互抵销的条件。尽管在实际操作中，开发商可能会与买受人签订免责协议，试图抵销违约责任，但只要该协议是双方真实意思表示，且不违反国家法律，原则上应视为有效。但如果买受人不同意免除开发商的违约责任，有权拒绝签署相关协议，并依法维护自身权益。