北京二手房首付款超325万，调控影响持续显现

北京二手房的套均总价已攀升至533万元，调控政策的持续加码正逐步显现效果，全国房地产市场整体呈现出持续降温的趋势，市场预期也明显回落。从存量市场来看，多个城市出现了成交量和价格双降的局面，但成交量下降尤为显著，价格则趋于稳定。

值得注意的是，多重降杠杆政策与市场实际交易趋势叠加，使得购房门槛不断提高。根据链家研究院的数据，北京二手住宅市场在近两轮调控后，实际购房首付比例提升了11%。即便是刚需购房者购买首套房，实际首付比例也已超过61%。换言之，按照某机构统计，北京二手房的套均成交总价从2015年的305万元上涨至目前的533万元，这意味着首次购房者要支付超过325万元的首付款，才能在当前市场中较为顺利地购得一套满意的二手房。

经济学家巴曙松与链家研究院院长杨现领均指出，随着刚需购买力的相对下降，换房链条变得越来越难以实现，导致首次购房和换房都面临困难。未来，去杠杆的金融货币环境仍将持续，进一步对房地产市场形成紧缩效应。

数据显示，北京4月份的二手房成交量不足3月份的四分之一，成交均价环比下跌2.1%，结束了自2015年11月以来的持续上涨态势。尽管如此，房天下北京二手房网发布的房源信息显示，4月份北京二手房挂牌均价仍高达63581元/平方米。此外，伟业我爱我家集团市场研究院统计显示，2017年5月上旬，北京全市二手住宅网签量为3365套，较4月上旬下降25%，同比2016年5月上旬更是减少了43.6%。与此同时，实际签单量较4月上旬下降39.8%，较去年同期下降66.2%，市场交易热度已接近冰点。新登记的买卖客户数量也环比下降11.2%，表明有意购买二手房的人数持续减少。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“317新政”出台后，北京二手房市场交易量出现了明显的阶梯式下滑。他进一步指出，随着市场持续低迷，网签数据仍有下行空间。在当前政策环境下，高强度的调控短期内不会放松，市场触底后反弹难度较大。总体来看，北京二手房交易量近期呈现出“L型”走势，未来可能长期维持低迷状态。

在交易量大幅下降的背景下，不少业主开始考虑尽快出售房产，市场议价空间逐渐扩大，房价下调的迹象也开始显现。然而，二手房中介行业也面临困境，部分中介公司开始关闭门店，甚至降低中介费用以刺激交易，但效果有限。

专家认为，北京二手房市场中，换房交易占比高达七成甚至八成，买方与卖方行为高度关联，连环交易的比重和链条长度不断增长。一旦其中某一单交易失败，将可能引发整个交易链条的中断。而刚需购买力的下降，进一步加剧了这种连锁反应。

在购房过程中，购房者应注意以下事项：

1. 核实卖方身份。若卖方为个人，需查看其身份证；若为单位，则应到工商局查验相关档案资料；若由代理人代为交易，需确认其是否持有经过公证的授权委托书。

2. 到房管局查验卖方的房产证，确认房屋是否为共有产权。如为多人共有，需卖方提供所有共有人的身份证件及书面同意文件；如为夫妻共有，需取得配偶的书面同意；若房屋已出租，需承租人出具同意出售的书面意见；若房屋已抵押，需抵押权人出具同意出售的书面文件。

3. 若通过中介机构购房，应选择正规、有信誉的机构，并查验其是否具备“两证”：一是工商部门颁发的营业执照，二是房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。

4. 仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否完全一致，原则上一字不能差。

5. 若购买的是公房，需了解其是按成本价还是标准价购买的。标准价购买的公房在出让时需补足成本价。此外，由于公房原单位通常保留优先购买权，应要求卖方提供单位放弃优先购买权的书面意见。对于军队、医院、学校的公房，若未取得单位同意，一律不得出售。

6. 若购买的是已购公房或经济适用房，还需卖方提供政府部门对其上市交易的批准文件。

7. 若发现房屋属于以下情况，应坚决避免购买：已被列入拆迁公告范围或国家征用的房屋；已被法院或行政机关依法查封的房屋；属于违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。

8. 对房屋的质量及配套设施进行详细审查。除查看房屋的户型、结构、用材等直观因素外，还需了解供用电、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节，并了解物业公司的服务内容及收费标准。

9. 所有关键性承诺和交易条款应体现在房屋买卖合同中。如交易价格明显低于市场价，或用于抵押贷款，需对房屋进行评估。在签约过程中，应特别注意将交易中的任何关键约定或卖方的承诺写入合同，避免仅以口头协议代替，因为口头约定在发生纠纷时难以举证。合同应包含房屋面积及附属设施、价款及支付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等必备条款；如选择按揭贷款付款方式，还需按相关规定办理贷款手续。