北京二手房套均总价533万元 实际首付款超325万元

北京二手房套均总价533万元

调控加码的效果正在显现，全国房地产市场总体出现持续降温现象，市场预期普遍回落。从存量市场来看，多个城市量价齐跌，但成交量大降，价格趋稳。

值得关注的是，多重降杠杆政策叠加市场实际交易趋势，据链家研究院统计数据显示，在北京二手住宅市场上，近两轮调控后，实际购房首付比例提升了11%。即使对于刚需购买首套房来说，实际首付比例也已经超过61%。

换言之，根据某机构的统计数据显示，北京二手房套均成交总价已经由2015年的305万元上涨到当前的533万元。据此计算，在当前市场下，首次购房者购买北京二手房套均首付款要达到325万元以上。简言之，手握325万元现金，才可大概率在北京买到相对满意的二手住宅。

对此，经济学家巴曙松与链家研究院院长杨现领均向记者表示，刚需购买力的相对下降会导致换房链条越来越难以实现，造成首次购房难，换房难的局面。而且，未来去杠杆的金融货币环境还会持续，进而继续对房地产形成紧缩效果。

有统计数据显示，北京4月份二手房成交量不及3月份成交量的四分之一，成交均价环比下跌2.1%，扭转了2015年11月份以来的持续上涨局面。即便如此，据房天下北京二手房网发布的房源信息统计显示，4月份，北京二手房挂牌均价高达63581元/平方米。

另据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年5月上旬，北京全市二手住宅共网签3365套，与2017年4月上旬相比减少25%，同比2016年5月上旬减少43.6%。

此外，5月上旬北京二手房买卖市场实际签单量较4月上旬下降39.8%，较去年5月上旬下降66.2%，整个市场的交易热度已接近冰点。同时，5月上旬新登记的买卖客户量也环比下降11.2%，有意购买二手房的人较上月同期、去年同期都在减少。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向记者表示，“317新政”后，北京二手房市场的交易量已经出现了非常明显的阶梯式下滑。

胡景晖进一步表示，随着市场交易的持续低迷，北京二手房的网签数据还将继续下行探底，而在目前的政策形势下，高强度的调控短期内没有松动的可能，市场触底之后恐怕很难反弹。总的说来，北京二手房交易量近期呈现出了近乎“L型”的走势，未来或将长期维持低迷。在交易量大幅下降的现实下，不少业主已经开始考虑尽早出手，市场的议价空间在增大，北京二手房价的回落契机已经出现，下调也已经开始。

市场下行明显的结果是，二手房中介开始大面积关闭门店，甚至降低中介费来力图增加交易单量。但目前来看，这种运作也是乏力的。

巴曙松与杨现领均认为，北京换房交易的占比达到七成甚至八成，买方与卖方之间的行为高度互联，相互影响，连环单的比重和关联长度不断增加，一旦中间任何一单无法交易，就会造成整个连环交易的中断。而刚需购买力的下降也会打乱整个交易链条。

二手房交易需要注意什么

1、核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。

2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。

3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。

5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。

6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。

7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。

8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。

9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。