北京已婚家庭购二手房房本署名指南：谁的名字更合适？

2016年9月，北京市出台相关规定，明确已婚家庭购买新房时，无购房资质的一方不能在房产证上单独署名。2017年5月16日起，随着网签政策的调整，这一规定也扩展至二手房交易。根据新政策，已婚家庭在提交购房资质审核后，房产证上的新产权人必须以主申请人名义登记，可以是主申请人单独产权，也可以是夫妻共有产权。而主申请人的配偶及子女则不能单独署名，若需上房本，也必须与主申请人共有。例如，一个已婚无房家庭，男方为北京户籍，女方为外省户籍，该家庭将按照北京户籍家庭提交资质审核。按照旧政策，新产权人可以是男方或女方单独产权，或夫妻共有产权；但新政策下，新产权人只能是男方单独产权或夫妻共有产权，女方无法单独署名。若女方希望单独署名，则需以她为申请人，并且在京连续缴纳60个月的社保或个税。

北京的购房政策是以家庭为单位进行审核，无论是购买新房还是二手房，无购房资质的一方均不能在房产证上单独署名。因此，建议以购房资质较好的家庭成员作为申请人进行审核。

房产证署名涉及诸多法律和财产归属问题，需谨慎对待：

1. **写准夫妻双方的名字**
若房产证上登记了夫妻双方的名字，房屋将被认定为夫妻共有财产，相应的贷款也视为夫妻共同债务。若父母出资但无书面凭证，通常会被视为对夫妻双方的赠与，即便日后离婚，该部分出资也无法追回。此外，若准夫妻尚未登记结婚即分开，房屋仍会被视为共有财产，贷款同样为共同债务。对于父母出资，若能证明是为结婚目的，可在离婚时主张返还。

2. **写父母的名字**
若房产证上登记了父母的名字，房屋将被视为父母的财产，贷款也属于其债务。房屋的增值或贬值由父母承担。但若婚后夫妻双方使用婚后收入偿还贷款，离婚时一方可主张该部分贷款为夫妻共同财产，并要求父母返还并进行分割。

3. **写一方及其父母的名字**
若房产证上登记了男方或女方及其父母的名字，房屋将被认定为该方及其父母的共有财产，贷款也属于他们的共有债务。其中，该方的产权份额属于婚前个人财产，根据《婚姻法》相关规定，不会因结婚而自动转化为夫妻共同财产。若贷款部分由婚后夫妻共同财产偿还，即使离婚，另一方可主张该部分贷款本息为夫妻共同财产，并要求对方及其父母返还并平均分割。

4. **写双方父母及准夫妻的名字**
若房产证上登记了准夫妻与双方父母的名字，房屋将被视为准夫妻与双方父母的共有财产，贷款也由他们共同承担。若婚后仅使用夫妻共同收入偿还贷款，离婚时该部分贷款本息可被认定为夫妻共同财产，而双方父母则无权主张该部分财产。

5. **只写一方的名字**
若房产证仅登记一方名字，需从两个角度考虑：
– 若该方或其父母出资，且房产证上仅登记该方名字，房屋则属于其婚前个人财产，婚后不会转化为夫妻共同财产，离婚时仍归该方所有。
– 若该方或其父母出资，但房产证登记在另一方名下，可能被认定为以结婚为目的的赠与行为。若未结婚，另一方虽为房产证登记人，但出资方仍可要求返还款项；若已结婚，则房产归登记方个人所有。

综上所述，房产证署名的选择直接影响到房产归属、贷款责任及离婚后的财产分割。因此，在购房过程中，应充分了解各种署名方式的法律后果，做出合理安排。