北京房价长期平稳，土地政策倾斜租赁市场

北京房价将长期维持平稳

2017年6月27日，北京市再次挂牌出让5宗限价住宅用地，其中一宗位于东城区南二环外的地块，以每平方米93521元的最高销售单价，为这一年土地市场的“上半场”画上句点。这是继五年之久后，北京再度推出东城区地块，其市场动作引发广泛关注。分析人士指出，为维持房地产市场的供需平衡和价格稳定，自2017年起，北京在调控政策抑制需求的同时，明显加快了土地供应节奏，并优化了土地供给结构。这种调整有望在楼市趋冷的背景下，对北京房地产市场产生更深远的影响。

此次挂牌的5宗地块均为限价自持地块。所谓“自持限价”，是指在土地出让时设定价格上限，并对商品房入市价格也进行限制。当竞买报价达到土地合理上限时，将不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例，比例越高者获得土地。需要注意的是，企业按此比例持有的商品房仅可用于对外租赁，其持有年限与土地出让年限一致。其余商品房则可按照规定的销售限价进行销售。

其中，北京市东城区永外大街0503-602北、606东、606西地块，包含R2二类居住用地和B4综合性商业金融服务业用地，格外引人注目。据中原地产研究中心统计，截至2017年，北京市共成交住宅用地24宗，总规划建筑面积约296.2万平方米，其中自住型商品房的规划建筑面积达90.57万平方米，占比30.5%，创下了自2015年以来的新高。这一趋势被认为与北京调整住房市场供给策略密切相关。

2017年初，北京市住建委明确要求，当年将新增1.5万套以上的自住房用地项目。随后发布的《供应计划》中进一步提出，未来五年将建设150万套住房，其中包括产权类住房100万套和租赁住房50万套。中原地产首席分析师张大伟指出，限价政策与自住房供应的增加，是2017年北京土地市场的两大显著特征。随着自住房供应的扩大，未来中小户型市场将更具稳定性，尤其对二手房市场而言，在入市限价与土地限价的双重作用下，房价可能继续下行，缩小与新建住宅之间的价差。

土地使用权的获得方式主要有以下七种：

1. **土地出让金**：指土地批量出租时一次性收取的费用，是土地在有效使用年限内的使用价格，也称为地价。它包括土地开发投资费用和使用期内的土地使用费。其中，土地开发投资费用涵盖征地、动迁及地块直接配套的基础设施建设费用，是对开发投资的一次性补偿。

2. **土地使用权划拨**：指县级以上人民政府依法批准，将土地交付给使用者使用的行为。划拨过程中，土地使用者需缴纳相应的补偿、安置等费用，部分情况下土地使用权可无偿交付。

3. **土地使用权出让**：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用者需向国家支付土地使用权出让金。

4. **土地使用权转让**：指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。但若未按出让合同规定的期限和条件进行开发与利用，土地使用权不得转让。

5. **土地使用权出租**：土地使用者作为出租人，将土地使用权连同地上建筑物、其他附着物一并出租给承租人使用，承租人需向出租人支付租金。国有土地使用权出租时，出租人与承租人应签订租赁合同。

6. **土地使用权抵押**：国有土地使用权可以用于抵押，且其地上建筑物和其他附着物也一并抵押。

7. **农村集体土地**：指农村集体所有的土地。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有外，均归农民集体所有；宅基地、自留地和自留山也属于农民集体所有。