要约邀请的形式有哪些，商品房广告的合同效力如何？

一、要约邀请的形式有哪些

1、寄送的价目表

价目表仅指明什么商品、什么价格，并没有指明数量，对方不能以“是”、“对”或者“同意”等肯定词语答复成立合同，自然不符合作为要约的构成要件，只能视作要约邀请。商品价目表的发送，是商品生产者或者销售者推销商品的一种方式。这种方式当然表达行为人希望订立合同的意思，但并不表明他人表示承诺就立即达成一个合同。

2、拍卖公告

拍卖是一种特殊买卖方式。一般认为，在拍卖活动中，竞买人的出价为要约，拍卖人击锤（或者以其他方式）拍定为承诺。拍卖人在拍卖的刊登或者以其他形式发出拍卖公告、对拍卖物的宣传介绍或者宣布拍卖物的价格等，都属于要约邀请。

3、招标公告

招标投标是一种特殊的签订合同的方式，广泛应用于货物买卖、建设工程、土地使用权出让与转让、租赁、技术转让等领域。为了公平、合理、有效地使用纳税人的财产，防止官商勾结产生腐败，一些国家规定，凡涉及国家与私人企业之间的大宗交易，如国家订货、市政建设等都必须采用招标投标方式。我国在土地使用权出让与转让、建设工程等方面也有规定采用招标投标方式。这种方式的好处是，能够在最接近公平、合理的价格上达成交易、签订合同。

所谓招标是指招标人采取招标通知或者招标公告的方式，向不特定的人发出，以吸引投标人投标的意思表示。所谓投标是指投标人按照招标人的要求，在规定的期限内向招标人发出的包括合同全部条款的意思表示。对于招标公告或者招标通知，一般都认为属于要约邀请，不是要约。而投标是要约，招标人选定中标人，为承诺。

4、招股说明书

招股说明书是股份有限公司在公司设立时由公司发起人向社会公开募集股份时或者公司经批准向社会公开发行新股时，向社会公众公开的说明义书。按照我国公司法的规定，公司成立时，发起人向社会公开募集股份时，必须向国务院证券管理部门递交募股申请，并报送有关文件，招股说明书是其中之一。

招股说明书应当附有发起人制作的公司章程并载明下列事项：发起人认购的股份数；每股的票面金额和发行价格；无记名股票的发行总数；认股人的权利、义务；本次募股的起止期限及逾期未募足时认股人可撤回所认股份的说明。发起人向社会公开募集股份，必须公告招股说明书，并制作认股书。公司经批准向社会公开发行新股时，必须公告招股说明书和财务会计报表及附属明细表，并制作认股书。规定要制定招股说明书并向社会公告，其目的是让社会公众了解发起人或者公司的情况和认股人自己所享有的权利和承担的义务。

招股说明书是向社会发出的要约邀请，邀请公众向公司发出要约，购买公司的股份。认股人认购股份，为要约，公司卖出股份，为承诺，买卖股份的合同成立。但是，如果发起人逾期未募足股份的情况下，则依法失去承诺的权利，认股人撤回所认购的股份，招股说明书是要约邀请，但并非一般的要约邀请，是具有法律意义的文件。这一点与一般的要约邀请不同。

5、商业广告

商业广告是指商品经营者或者服务提供者承担费用、通过一定的媒介和形式直接或间接地介绍自己所推销的商品或者所提供的服务的广告。商业广告的目的在于宣传商品或者服务的优越性，并以此引诱顾客购买商品或者接受服务。对于商业广告，均认为是要约邀请。但法律并不排除商业广告如果符合要约的要件也可以成为要约。如广告中称：“我公司现有某型号的水泥1o00吨，每吨价格200元，先来先买，欲购从速。”

二、商品房广告的合同效力如何

根据《合同法》第15条第1款规定，商业广告在原则上是一种要约邀请，一般情况下不能将未订立合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。但由于近年来，出卖人利用广告作过分夸大宣传，诱骗买受人订立购房合同，但在事后却不予兑现，这也是商品房投诉率逐年上升的主要原因。但由于商业广告、宣传资料一般只能作为要约邀请处理，只要在合同中未有约定，便很难追究出卖人的责任。基于此，要求广告对出卖人有所约束，是非常必要的。而《商品房买卖解释》第3条明确将某些销售广告和宣传资料视为合同的一部分。该条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋人格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。对于该条的适用，应把握以下几点：

1、作说明及允诺具体确定，即有明确具体的交房标准、交房日期、设备品牌、外观形象，确定的小区规划目标、配套设施，对于一些虚幻的描约，如“成功人士的选择”、“坐拥繁华”、“具有无限的升值潜力”等，则显然不符合这一特征，不能作为要约内容对待。

2、告的内容是对商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，包括作为买卖合同标的物的房屋本身的位置、朝向、户型、结构、空间尺寸，设备安装的数量、品牌，住宅小区的规划、配套设施等，对于开发范围外的描述，一则并不能由出卖人控制，二则这些描述的真伪买受人只要到现场观察一下或向有关规划部门咨询一下即可了解，广告应允许出卖人作细微的夸张或过分虚假的描述，这些开发范围外的宣传即属此类，买受人应对此描述负有鉴别的义务，否则应为自己的疏忽大意承担责任；

3、商品房买卖合同的订立和价格的确定具有重大影响，即广告内容不仅对购房人具有重大的心理诱惑，对买卖合同的订立产生重要的影响，而且属于房屋价格的构成要件，如优惠购买的折扣、随房赠送的附属设施，免费或优惠享受的配套设施，房屋的质量、环境和设备品牌的说明和允诺。