承租人能否提前退租？房屋转租合同是否有效？法律解析

承租人能否提前退租？2006年6月7日，李某将其一间店面出租给王某用于经营服装店，双方约定租期为四年，自2006年6月7日起至2010年6月6日止，租金每年3万元，每年6月7日付清。除此之外，双方未对其他事项作出明确约定。后来，由于生意不景气，王某于2007年7月23日，在未通知李某的情况下，与张某签订了一份房屋租赁合同，将承租的店面转租给张某使用。合同约定：张某租用王某的店面房一间，租期自2007年7月23日起至2010年6月6日止，租金为10万元，签订协议时一次性付清，租期结束后店面自然收回，且未经王某同意，张某不得再次转租。该合同未在房产管理部门办理登记备案。

2008年11月，张某因经营持续亏损，向王某提出解除租赁合同并要求退还剩余租金，但王某拒绝。张某无奈之下，以王某未经原出租人李某同意擅自转租、且未办理登记备案为由，向法院提起诉讼，请求确认其与王某之间的租赁合同无效，并要求王某退还已支付的10万元租金。

本案在审理过程中，对于王某与张某之间的转租合同是否有效存在两种不同意见：

第一种意见认为，王某与张某之间的转租合同无效。根据我国《合同法》第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人有权解除原租赁合同。该条款表明，未经原出租人同意的转租行为属于无权处分，应认定为无效。此外，建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十二条也规定，未征得出租人同意并办理登记备案的转租行为，属于无效租赁行为，应予以没收非法所得并处以罚款。因此，王某私自转租房屋的行为应属无效。

第二种意见认为，王某与张某之间的转租合同有效，应依法予以保护。我国法律并未明确规定未经出租人同意的转租行为无效，《合同法》第二百二十四条仅赋予出租人对原租赁合同的解除权，并未直接否定转租合同的效力。虽然《城市房屋租赁管理办法》第三十二条指出，未经同意和未办理登记备案的转租行为无效，但该办法属于部门规章，不具备法律或行政法规的效力，因此不能作为认定合同无效的依据。因此，王某与张某之间的转租合同不满足《合同法》第五十二条规定的合同无效条件，应认定为有效，依法予以保护。