没有土地证的房子能否出售及合同无效后的处理方法

没有土地证的房子能否出售？1997年9月25日，兰某与曾某签订《投资建房协议书》，约定由甲方（第三人曾某）提供建设用地，乙方（兰某）出资筹建房屋。根据协议，曾某同意将153平方米的建设用地交给兰某投资建房，其中各占76.5平方米。兰某负责为曾某建造占地面积76.5平方米、三层的房屋，并交付使用；其自行建设的另外76.5平方米房屋的土地及产权归兰某所有。协议签订后，兰某依约进行建房，并实际取得了西侧76.5平方米的土地及其上的房屋。

1998年8月9日，在曾某的同意下，张某、刘某与兰某签订《购房合同书》，约定兰某将其所建房屋西侧的二层和三层出售给张某、刘某，房款共计104000元。合同规定，兰某应在同年10月1日前交付房屋，张某、刘某在收到产权证后支付剩余20000元。曾某在合同上签字，并注明“协助办理有关证件”。合同签订后，兰某如期交付房屋，张某、刘某也按约支付了部分房款。

1998年12月28日，张某、刘某与兰某、曾某一同前往某市国土资源局办理土地使用权转让手续，张某、刘某支付了土地转让金14168元。1999年1月2日，张某、刘某向兰某支付了全部购房款104000元。1999年3月10日，曾某再次出具证明，确认位于××路90号的住宅一栋共八套由曾某与兰某共同建设，其中西侧土地原属曾某名下，现已划归兰某所有，所有办证费用由兰某承担，曾某仅协助办理证件过户手续，其余事项与曾某无关。

然而，由于兰某负债后下落不明，张某、刘某于1999年11月19日和2000年2月2日，分别向法院代兰某履行了民事判决书确定的债务共计10000元。此后，兰某与曾某未按照合同约定及承诺办理房屋所有权证和土地使用权证，导致张某、刘某未能取得完整产权。

本案中，关于房屋买卖合同的有效性存在两种不同意见。一种观点认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。张某、刘某在兰某尚未取得房屋权属证书的情况下与其签订购房合同，违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，该房屋买卖合同应为无效合同，合同双方应各自返还因该合同取得的财产。

另一种观点则认为，曾某以自己合法取得的土地使用权作为投资，与兰某共同出资建房，不违反法律、行政法规的强制性规定。兰某在建房后，已将所建房屋的一部分出售给张某、刘某，并办理了土地使用权变更登记手续，且已缴纳土地转让金。因此，张某、刘某与兰某签订的《购房合同书》应属有效合同。