买卖不成可以退定金吗，定金罚则要怎么适用？

买卖不成可以退定金吗

在商品房买卖中，买方交了购房定金，因为第三人的原因，双方最终未能订立商品房买卖合同。昨日，成都商报记者获悉，青羊法院审结了一起商品房买卖纠纷案件，判令被告返还原告所交定金，不用双倍赔偿。

2008年4月10日，任英（化名）与被告成都某房产公司达成购买被告楼盘一套住房的意向。同日，双方签订了“定购书”，任英交给开发商定金2万元。双方约定，应于同月17日前签订《商品房买卖合同》。但在19日，2007年就与任英离婚的霍刚（化名），冒用前妻签名，向开发商提供了《情况说明》一份，载明任英自愿将“定购书”和收据更名为霍刚。

就在当天，第三人霍刚以买受人名义与开发商签订了正式的《商品房买卖合同》，后因霍刚未能按约支付房款，开发商将房屋出售给他人。2009年11月30日，任英向开发商发函要求解决房屋预售纠纷未果，遂于去年7月向青羊法院提起诉讼，请求判令开发商双倍返还房屋定金共计4万元。

定金罚则要怎么适用

法院审理认为，2008年4月10日双方签订了“定购书”，双方之间形成定金合同关系。第三人霍刚虽系任英前夫，但开发商并没有提供证据证实霍刚与其签订的“定购书”、《商品房买卖合同》以及霍刚提供的《情况说明》，事前得到任英的授权，事后也未得到她的追认。被告作为房产公司，在商品房预售过程中，有审查任英授权是否真实的义务。“原告在向被告交纳定金后，应该及时与被告联系订立商品房买卖合同的事宜，而原告迟至1年多的时间才发函要求被告解决房屋预售问题，原告也存在一定过错。”法院同时认为，双方虽在订立商品房买卖合同上都有一定过错，但总体是由于第三人霍刚弄虚作假导致。最后，法院判令开发商返还定金2万元。

“在商品房买卖中经常发生双方成立定金合同关系，一方交纳了定金，因为对方的原因，未能履行订立商品房买卖合同的情况。”承办法官解释，此种情况下，一般要对违约方适用双倍返还的定金罚则。但根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。“本案中，双方当事人虽然在订立商品房买卖合同的问题上都有一定过错，但主要还是因为第三人的原因，导致合同的双方当事人未能履行订立商品房买卖合同，故不适用定金罚则。”法官说，被告只需将原告的定金返还即可。