租赁期满前解除合同，免租暖场期是否有效？法院判决解析

案情简介：租赁期满前解除合同

刘某于2014年7月26日与某公司签订《租赁合同》，约定由刘某承租某公司商铺，租期为3年，自2014年9月1日至2017年8月31日止。合同规定前两年租金为每月5,000元，物业管理费为538元，采用押二付二的方式支付，且刘某享有一个月的装修免租期。此外，合同还对违约责任等事项进行了明确约定。

2014年9月2日，某公司向刘某交付了房屋。随后，某公司于2014年12月19日出具《商户开业通知书》，明确将2014年10月2日至同年12月19日作为免租暖场期，自2014年12月20日起开始计算租金。然而，刘某在经营过程中一直拖欠租金、物业费及能耗费等款项，尽管某公司多次催缴，刘某仍未支付。

2015年12月18日，某公司依据合同约定的送达地址向刘某发出解约函，单方解除租赁合同。刘某在收到通知后于当日退场并返还房屋，但双方未办理正式的交接手续。

某公司随后向法院提起诉讼，主张因刘某违约导致合同提前解除，刘某自始不享有免租期，应补交免租期内的租金，并支付拖欠的租金。法院经审理认为，双方签订的《租赁合同》系真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。

根据合同约定，租金应按每两个月为一期支付，刘某应在每个计租期的前月25日前付清租金。但刘某仅支付了首期两个月的租金，其余租金均未支付。因此，某公司有权依据合同解除租赁关系。由于某公司已实际接收房屋，合同解除事实成立。

根据《商户开业通知书》中某公司单方承诺的内容，若因刘某原因导致合同提前解除或终止，刘某应补交装修免租期及暖场免租期内的所有租金。本案中，合同解除系因刘某拖欠租金所致，故其应支付相应所欠租金及免租期内的租金，法院支持某公司要求刘某支付自2014年9月2日起至2014年12月19日止，以及自2015年2月20日起至2015年12月18日止的租金共计65,851.26元。

此外，合同还约定承租期间（包括免租期）产生的物业管理费及能耗费由刘某承担。因某公司已代刘某垫付相关费用，法院支持其主张刘某支付所欠费用的请求。

由于刘某逾期支付租金的行为构成违约，某公司有权依据合同主张违约金。法院支持某公司提出的15,000元违约金请求。同时，某公司撤回关于租金滞纳金及物业费滞纳金的诉请，系其对自身民事权利的合法处分，法院予以许可。

在审理过程中，某公司同意将租赁保证金10,000元及物业管理保证金1,076元一并处理，法院对此予以准许。

刘某经法院传票传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃相应的诉讼权利。

律师说法：免租暖场期是否有效

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

本案中，某公司与刘某签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合同合法有效，双方应依约履行义务。刘某未按期支付租金、物业费等费用，构成违约行为。

合同中明确约定，若因商户原因导致合同提前解除或终止，商户需补交装修免租期及暖场免租期内的所有租金。本案中，合同解除系因刘某违约所致，因此某公司有权要求刘某支付房屋租金、物业费，并补交免租期内的租金。

综上，本案中免租暖场期的约定仍具有法律效力，刘某需承担相应的租金支付义务。

在此提醒广大合同当事人，应严格按照合同约定行使权利、履行义务。如遇纠纷，建议及时咨询专业律师，以更好地维护自身合法权益。